Zur Schriftform des § 550 BGB bei einer Erbengemeinschaft

Nachfolgend veröffentliche ich einen Beitrag von Rößler, jurisPR-FamR 17/2015 Anm. 1 zu BGH, Beschluss vom 17. März 2015 – VIII ZR 298/14 –

Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sind.
2. Für die Bestimmbarkeit reicht die Bezeichnung „Erbengemeinschaft nach XY (= Name)“ aus, wenn der Erblasser und Alleineigentümer in der Vertragsurkunde namentlich bezeichnet ist und dessen Erben anhand der Vertragsurkunde und dem Grundbuch ohne weiteres ermittelt werden können.

A. Problemstellung

Die Entscheidung des BGH behandelt die Frage, welche Formerfordernisse im Hinblick auf die Wahrung der Schriftform i.S.d. § 550 BGB bei langfristigen Gewerbemietverträgen einzuhalten sind, wenn eine Erbengemeinschaft bzw. Miterben beteiligt sind.
B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung: Das Berufungsgericht hatte die Revision mit der Begründung zugelassen, dass die Frage, welche Anforderungen an das Schriftformerfordernis i.S.d. § 550 BGB zu stellen sind, wenn es um die Bezeichnung eines Vermieters, der aus Erben in Erbengemeinschaft besteht, gehe, höchstrichterlich nicht abschließend geklärt sei. Die eingelegte Revision wurde nach Erlass eines Hinweisbeschlusses zurückgenommen.
Nach Auffassung des BGH ist diese Frage bereits dahingehend geklärt, dass es genüge, wenn die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde „bestimmbar“ seien. Dies sei jedenfalls der Fall, wenn die Erblasserin als frühere Grundstückseigentümerin in der Vertragsurkunde namentlich bezeichnet sei. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft könnten in diesem Fall ohne weiteres anhand der Vertragsurkunde und des Grundbuches ermittelt werden.
C. Kontext der Entscheidung: Die Entscheidung ist eine Fortsetzung der Rechtsprechung des XII. Senats (BGH, Urt. v. 11.09.2002 – XII ZR 187/00). Seinerzeit hatte der XII. Senat ausgeführt, dass in einem Gewerbemietvertrag a) der Begriff Erbengemeinschaft als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte ausgelegt werden könne und b) es genüge, wenn die Erben aus der Vertragsurkunde bestimmbar seien, etwa weil sie durch Nachfragen beim Nachlassgericht ausfindig gemacht werden könnten.
D. Auswirkungen für die Praxis: Die Entscheidung sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Rechtsprechung regelmäßig strenge Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Gewerbemietverträgen stellt. Auch unter Zugrundelegung der Argumentation des BGH im vorliegenden Fall ist die Schriftform nur gewahrt, wenn aus der Vertragsurkunde eindeutig bestimmbar ist, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft (Erben als handelnde Rechtssubjekte) Vertragspartei auf Vermieterseite sind und alle Mitglieder der Erbengemeinschaft den Vertrag entweder selbst unterzeichnen oder hierbei erkennbar vertreten werden. Weitere Voraussetzung ist die Eintragung der Erben im Grundbuch. Würden sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft nicht zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergeben oder sich zumindest durch Anfragen beim Nachlassgericht ermitteln lassen, so wäre die Schriftform auch in dem vom BGH entschiedenen Fall nicht gewahrt. Auch im Falle einer mehrdeutigen Angabe, wie z.B. „Erbengemeinschaft XY (= Name)“ ist die Schriftform nicht gewahrt, weil unklar ist, ob die Erben nach dem Erblasser diesen Namens gemeint sind oder Erben mit diesem Namen.