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Der verzweifelte Kampf gegen Schrottimmobilien

Der verzweifelte Kampf gegen Schrottimmobilien2017-11-16T15:40:29+00:00

So beginnt ein eindrücklicher Artikel, veröffentlicht in “Der Welt” am 16.9.2014. Er handelt von einer Anlegerin, die von der Badenia Bausparkasse überredet wurde, eine Immobilie in Chemnitz als Altersvorsorge zu kaufen. “So weit, so gut”, möchte man sagen. Schließlich stellen insbesondere nach der Finanzkrise Immobilien den sicheren Hafen aller Anlageformen dar oder etwa nicht? Man spricht allenthalben von “Betongold”. Aber Vorsicht: Viele der heutigen Anlagemodelle haben schon vor etlichen Jahren eine ebensolche Vielzahl von Anlegern in den Ruin getrieben. Branchenkenner berichten von etwa 300.000 Geschädigten.

Kennzeichnend für diese Anlagemodelle ist eigentlich immer, dass der Kaufpreis für die Immobilie mit dem Marktpreis vor Ort nichts zu tun hat, in der Regel krass überteuert ist. Nun ist Chemnitz nicht per se die Stadt der Schrottimmobilien. Sie ist aber kennzeichnend für eine Stadt, die neben hervorragend restaurierter Altbausubstanz und Immobilien in Toplage auch über andere Immobilien in problematischer Wohnlage und ebenso problematischer Bausubstanz verfügt.

Leider hat die Rechtsprechung bei der Überteuerung eine Grenze gesetzt, die selten überschritten wird. Von einer sittenwidrigen Überteuerung wird dort in der Regel erst gesprochen, wenn der Kaufpreis mindestens doppelt so hoch war wie der Marktwert. Aber selbst wenn das noch festgestellt werden kann, bekommt man den Verkäufer in aller Regel nicht mehr auf die Beklagtenbank. Entweder existiert das Unternehmen nicht mehr oder aber dieses verfügt nicht über ausreichende finanzielle Mittel. Welcher Anleger wirft da noch “gutes Geld schlechtem Geld hinterher”? Wer hat dazu die Mittel? Auch die Vermittler bzw. die Vertriebsorganisationen sind nur sehr schwer in die Haftung zu bekommen, wenn sie überhaupt noch existieren. So haben sich Anlegeranwälte seit langem darauf konzentriert, die finanzierenden Banken, Sparkassen und Bausparkassen in Anspruch zu nehmen. Dies allerdings mit einer erschreckend niedrigen Erfolgsquote! Denn den Banken muss daneben noch nachgewiesen werden, dass sie von dieser sittenwidrigen Überteuerung gewusst haben und diese Situation bewusst zu ihrem eigenen Vorteil ausgenutzt haben.

Manchmal kann man sich des Eindruckes nicht erwehren, als seien die Geschädigten mit der Wahl der nach eigener Einschätzung und offensiver Eigenwerbung spezialisierten Anlegeranwälte vom “Regen in die Traufe geraten”. Hier hat sich eine regelrechte Beratungsindustrie entwickelt, die nichts anderes im Sinn hat, als gleichermaßen das Geld der Anleger. Der Anwalt gewinnt immer, denn er bekommt sein Honorar, gleich ob er den Prozess für den Anleger obsiegend gestaltet oder nicht. Oft wird dann mit durchaus zweifelhaften Methoden gleich die nächste Instanz bemüht und das Honoraraufkommen insgesamt flugs mehr als verdoppelt. Eine seriöse Prüfung der Prozessaussichten und eine klare Darstellung auch der Kostenrisiken ist die Grundlage jeder anwaltlichen Beratung. Wir kommen nach individueller Prüfung in einem weit überwiegenden Teil der Fälle zu der Schlussfolgerung, dass die Erfolgsaussichten im niedrig einstelligen Prozentbereich liegen, sofern nicht außergewöhnliche Umstände (wie bei dem Badenia-Modell) vorliegen. In keinem dieser Fälle hat sich der Mandant sodann entschlossen, diese exorbitanten Kostenrisiken zusätzlich einzugehen.

Ein weiteres Merkmal dieser Anlagemodelle ist oft auch, dass sich diese “auf dem Papier” wunderbar rechnen. Mieteinnahmen werden unrealistisch hoch angesetzt, obwohl die Mietpreise am Ort der Immobilie in dieser Höhe selten realisiert werden können. Mietausfallrisiken werden nicht oder zu gering eingepreist. Kosten der Hausverwaltung und sog. Instandhaltungsrücklagen werden “vergessen”. Oftmals werden auch vermeintliche Steuervorteile falsch dargestellt. So passiert es dann, dass Anleger, die im Grunde nicht über das entsprechende Einkommen verfügen, mit Blick auf eine vermeintliche zusätzliche Altersversorgung all das verlieren, was sie sich bislang aufgebaut haben.

“Bei der Badenia waren zum 31. Dezember 2013 in diesem Zusammenhang noch 252 Klagen bei Gerichten anhängig. 775 Verfahren wurden bereits rechtskräftig entschieden, 726 davon zugunsten der Badenia. Außerdem habe sie in rund 3400 Fällen, in denen teilweise Rechtsstreitigkeiten anhängig waren, Vergleiche mit Anlegern schließen können, heißt es im aktuellen Geschäftsbericht” (Quelle: Die Welt vom 16.9.2014). Und das war noch ein vergleichsweise “einfacher” Sachverhalt. Andere Banken haben da wesentlich “klüger” agiert, der Nachweis fehlerhaften Verhaltens war praktisch nicht zu erbringen.

Und bis heute haben die Anleger nicht wirklich etwas dazu gelernt. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist Baugeld für um die 2% Zinsen per anno zu bekommen, dies bei 10-jähriger Zinsbindung. Und was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft und sich das Zinsniveau in der Zwischenzeit wieder auf “normale” Höhen eingependelt hat?

Der verzweifelte Kampf gegen Schrottimmobilien

Bereits eine Veränderung des Zinssatzes auf denjenigen im Jahre 2005 entspricht einer Verteuerung der Zinslast um absolut 65% (!), ausgehend von dem Zinsniveau Ende 2014 in Höhe von 2,6% per anno. Dann müssten die Mieten in dem gleichen Zeitraum um den gleichen Prozentsatz steigen, um nicht allein aus diesem Grund tief in die “roten Zahlen” zu rutschen. Selbst in den Top 7 der deutschen Städte (Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München und Berlin) wurde eine derartige Mietsteigerung  nicht erreicht. In anderen Metropolregionen (u.a. Hannover Bremen, Bonn, Münster, Dortmund, Wiesbaden, Dresden und Leipzig), die die sog. B14 darstellen und in denen lediglich 2 Städte aus den neuen Bundesländern auftauchen, halbiert sich die Mietsteigerung bereits. Erkennbar ist aus der nachfolgenden Statistik (Quelle: empirica-systeme.de) auch, dass es Jahre mit sinkenden Mieten gab. Welcher Anleger traut sich zu, die Angemessenheit von Kaufpreisen für Immobilien an möglicherweise fremden Standorten zu beurteilen, die Erzielbarkeit von Mieten zu überprüfen, das Mietausfallrisiko zutreffend einzuschätzen, Zinsentwicklungen richtig vorauszusehen und damit einhergehend auch die Mietpreisentwicklung und zu guter Letzt auch die Immobilienpreisentwicklung selbst? Was heute angemessen ist, kann ich 10 Jahren schon maßlos überbewertet sein.

Der verzweifelte Kampf gegen Schrottimmobilien

Wollen Sie nach alledem wirklich in Immobilien investieren? Dann kaufen Sie sich eine Immobilie vor der Haustür, finanzieren diese über ihre Hausbank oder Sparkasse, übernehmen die Vermietung selbst und behalten diese dann dauerhaft im Bestand und vererben Sie an Ihre Kinder. Dies alles kann nicht ohne erhebliche zusätzliche Arbeit zum Erfolg führen. Wollen Sie diese delegieren, dann suchen Sie sich einen professionellen Hausverwalter aus der Region, der allerdings auch nicht unentgeltlich für Sie tätig wird. Diese Kosten sollten Sie jedenfalls immer bereits beim Kauf der Immobilie mit einkalkulieren. Und wenn sich die Immobilie bei seriöser Kalkulation (ohne Berücksichtigung von Steuervorteilen!) dann wirklich rechnet, können Sie so falsch nicht liegen.

Und wenn Sie doch eines dieser fragwürdigen Anlagemodelle abgeschlossen haben: Vereinbaren Sie mit uns einen Termin. Wir prüfen für Sie alle Optionen zur Minderung Ihrer Risiken – auch weit über den “Tellerrand” des Anleger- und Immobilienrechts hinaus. Häufig gibt es abseits der Durchführung von Klageverfahren gänzlich andere Lösungsansätze.

Update: Der 5. Strafsenat des BGH hat in einem Urteil vom 20.5.2015 die Grenzen der Betrugsstrafbarkeit im System des Vertriebs von Schrottimmobilien aufgezeigt. Er sieht im Kern keine strafrechtlich bedeutsame Pflicht zur Offenlegung von in dem Kaufpreis enthaltenen Provisionsanteilen (im Streitfall immerhin 30%). Die strafrechtliche Komponente wird in diesem Beitrag näher beleuchtet.