Verwender von Vertragsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB

1. Handeln Pächter und Verpächter gemeinsam gegenüber einem potenziellen Erwerber die Bedingungen des Pachtvertrages aus und schließen Pächter und Verpächter diesen Vertrag dann ab, gilt keiner von ihnen als Verwender i.S.d. §§ 305 ff. BGB.
2. Gegen die Wirksamkeit von zwischen den Parteien individuell vereinbarten Endrenovierungsklauseln bestehen bei der Geschäftsraummiete grundsätzlich keine Bedenken (vgl. nur BGH, Urt. v. 18.03.2009 – XII ZR 200/06 – MDR 2009, 678).

A. Problemstellung

Der Besprechungsfall behandelt die Voraussetzungen des Begriffs „Verwender“ in den §§ 305 ff. BGB und damit die Frage über die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch allgemeine Geschäftsbedingungen.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Im Kern geht es in der Entscheidung um Schadensersatzansprüche aufgrund unterlassener Renovierung einer von der Beklagten angepachteten Tiefgarage bei Beendigung des Pachtvertrages. Hinsichtlich der Verpflichtung der Beklagten als Pächterin hat sich die Klägerin auf die §§ 9 und 17 des Pachtvertrages vom 17.12.1999 berufen. Nach letzterer Vorschrift ist der Pächter verpflichtet, den Pachtgegenstand nebst Zubehör im gereinigten, renovierten und mangelfreien Zustand nach Beendigung des Pachtverhältnisses zurückzugeben. § 9 des Pachtvertrages trifft Regelungen über die Instandhaltung.

Gegen den Klageanspruch wehrte sich die Beklagte mit der Auffassung, dass die entsprechenden Vertragsklauseln unter Zugrundelegung der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung den Pächter im Hinblick auf den Summierungseffekt in unzumutbarer Weise benachteiligten und demzufolge unwirksam seien. Es handele sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die die Verpächterin als Verwenderin der Beklagten als Pächterin i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt habe.

Als Vorinstanz hat sich das Landgericht auf den Standpunkt gestellt, dass die Bestimmungen des Pachtvertrages vom 27.12.1999 nicht der Klauselkontrolle gemäß den §§ 307 ff. BGB unterlägen, da sie einvernehmlich verwendet worden seien. Die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin als Verpächterin könne insbesondere im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 17.02.2010 – VIII ZR 67/09 – NJW 2010, 1131) nicht – jedenfalls nicht allein – als Verwenderin der Vertragsklausel angesehen werden, sondern allenfalls zusammen mit der Beklagten.

Das Landgericht arbeitete heraus, dass der Vertragstext von der W. Landesbank – W.fonds – entworfen und sowohl von der früheren Verpächterin als auch von der Pächterin in gleicher Weise zur Grundlage ihres Vertragsverhältnisses gemacht wurde. Die Verhandlungen über die Ausgestaltung des Pachtvertrages hätten hier – abweichend von gewöhnlichen Verhandlungen über den Abschluss eines Pachtvertrages – nicht zwischen dem Verpächter und dem Pächter stattgefunden, sondern zwischen einem potentiellen Erwerber eines verpachteten Objekts und entsprechend beteiligten Unternehmen, die ihrerseits an einem Verkauf und einem möglichst hohen Verkaufspreis interessiert gewesen seien. Für die beteiligten Unternehmen als Verpächterin und eine Immobilien-GmbH als Pächterin habe deren gemeinsamer Geschäftsführer die Verhandlungen geführt. Im Weiteren führte das Landgericht die Vertragsbedingungen im Einzelnen auf, aus denen sich der Charakter der Bestimmungen als Individualvereinbarung ergebe. Durch eine Individualvereinbarung aber könne dem Mieter die Instandhaltung des Mietgegenstandes übertragen werden.

Das OLG Rostock hat keine Veranlassung gesehen, von den Feststellungen der Vorinstanz abzuweichen. Insofern verneinte auch das Oberlandesgericht die Anwendbarkeit der Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen.

C. Kontext der Entscheidung

Vorliegend hat die Beweisaufnahme in der ersten Instanz ergeben, dass Pächter und Verpächter gegenüber einem potenziellen Erwerber gemeinsam den Pachtvertrag verhandelt und sodann abgeschlossen haben. Bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen handelt es sich jedoch um für eine Vielzahl von Verträgen vorfomulierter Vertragsbedingungen. Die Beklagte konnte vorliegend jedoch nicht darlegen und beweisen, dass es sich bei dem hier streitgegenständlichen Pachtvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen handele, die die Klägerin als Verwenderin der Beklagten als Pächterin vorgegeben habe. Insofern ging es im vorliegenden Fall eher um Fragen der Beweisführung und Beweiswürdigung. Dabei wurden die Anforderungen an eine individualvertragliche Vereinbarung nicht hoch- oder heruntergeschraubt. Das Gericht, insbesondere die Vorinstanz, hat diese Frage lediglich sorgfältig geprüft.

D. Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung verdeutlicht einmal mehr, das derjenige, der sich auf die für ihn günstigen Regelungen des „AGB-Rechts“ beruft, deren Voraussetzungen auch darlegen muss. Ansonsten gibt die Entscheidung aber nicht Neues her.

E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

In seiner Entscheidung wiederholt das OLG Rostock die Rechtsprechung, wonach gegen die Wirksamkeit von zwischen den Parteien individuell vereinbarten Endrenovierungsklauseln bei der Geschäftsraummiete grundsätzlich keine Bedenken bestehen. Verwiesen wird auf das Urteil des BGH vom 18.03.2009 (XII ZR 200/06). Mehr Ausführungen erfolgen hierzu nicht. Aufgrund der ausdrücklichen Aufnahme in den Leitsatz der Entscheidung hätte man nähere Ausführungen aber erwarten können.