Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage

Nachfolgend ein Beitrag vom 7.4.2016 von Jahreis, jurisPR-MietR 7/2016 Anm. 6

Leitsätze

1. Für die nach der Trinkwasserverordnung erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage in dem Hausanwesen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht die vermietenden Wohnungseigentümer verantwortlich, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.
2. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, die aufgrund der Untersuchung der Trinkwasseranlage anfallenden Kosten nicht nur auf die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern – entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen – auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, ist nicht ermessensfehlerhaft.

A. Problemstellung

Wer ist für die erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Mietwohnung zuständig? Entspricht ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, nach dem die Aufwendungen für die Überprüfung der Trinkwasseranlage nach § 14 Abs. 3 TrinkwV auf alle Wohneinheiten zu gleichen Teilen umgelegt werden, einer ordnungsgemäßen Verwaltung?

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Parteien sind Teileigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 24 Wohneinheiten. Da ein Teileigentümer eine Wohnung an Dritte vermietet hatte, wurde eine Überprüfung der gesamten Trinkwasseranlage nach § 14 Abs. 3 TrinkwV erforderlich. Die Eigentümerversammlung fasste einen Beschluss dahingehend, dass die Kosten für die Überprüfung dergestalt auf die 24 Wohnungen zu verteilen sind, dass auf jede Wohneinheit 1/24 der Kosten entfällt.
Diesen Beschluss hatte die Klägerin vor dem Amtsgericht zunächst erfolgreich angefochten, wobei das Amtsgericht die Auffassung vertrat, der Umlageschlüssel widerspräche dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Beklagten legten gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung zum Landgericht ein.
Das LG Saarbrücken hat der Berufung stattgegeben und das amtsgerichtliche Urteil dahingehend abgeändert, dass die Klage gegen den streitgegenständlichen Beschluss der Eigentümerversammlung abgewiesen wird.
Die von der Eigentümerversammlung beschlossene Kostenverteilung sei ordnungsgemäß, weil die Leitungen der Trinkwasserversorgung, zumindest soweit sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen seien. Gleichzeitig verpflichte § 14 Abs. 3 TrinkwV nicht den einzelnen Teileigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft als Ganzes zur Überprüfung.
Auch im Übrigen verstoße der Beschluss nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, weil der Eigentümerversammlung bei der Umlage der Kosten ein weiter Ermessensspielraum gegeben sei, der lediglich durch das Willkürverbot begrenzt werde.

C. Kontext der Entscheidung

Im vorliegenden Fall stellte sich die Frage, ob eine Umlegung der Kosten für eine Überprüfung der Trinkwasseranlage auf alle Sondereigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Das LG Saarbrücken hat diese Frage bejaht.
Das LG Saarbrücken schließt sich mit seinem Berufungsurteil der Rechtsprechung des AG Heiligenstadt (Urt. v. 20.12.2013 – 3 C 331/13) und des AG Hoyerswerda (Urt. v. 08.11.2012 – 1 C 289/12) an. Danach ist eine Trinkwasseranlage, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verläuft, dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Diese Zuordnung gilt nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH in räumlicher Hinsicht jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit der Teileigentümer im Bereich des jeweiligen Sondereigentums (BGH, Urt. v. 26.10.2012 – V ZR 57/12).
Das Gericht greift in seiner Urteilsbegründung außerdem eine ältere Rechtsprechung des BGH (BGH, Beschl. v. 28.06.1984 – VII ZB 15/83) und des Bayerischen Obersten Landgerichts (BayObLG München, Beschl. v. 12.12.1991 – BReg 2 Z 157/91) auf. Nach dieser Rechtsprechung des BGH gilt die Zuordnung einer Einrichtung zum Gemeinschaftseigentum sogar dann, wenn einzelne Teileigentümer von der entsprechenden Einrichtung keinen unmittelbaren Nutzen ziehen können. Während sich die Rechtsprechung des BGH und des Bayerischen Obersten Landgerichts auf die Kosten der Wartung von Aufzugsanlagen bezieht, zieht das LG Saarbrücken eine im Ergebnis überzeugende Parallele zu einer Trinkwasseranlage und ordnet diese, weil alle Eigentümer von der Anlage gleichsam profitieren, in sachgerechter Weise dem Gemeinschaftseigentum zu.
Daneben legt das LG Saarbrücken § 14 Abs. 3 TrinkwV so aus, dass die Eigentümergemeinschaft aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit als Inhaber einer Trinkwasseranlage anzusehen ist. Als Normadressat des § 14 Abs. 3 TrinkwV hat daher nicht der einzelne Teileigentümer zu gelten, sondern die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Insoweit hat das LG Saarbrücken die bisherige verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zu dieser Thematik (insbesondere OVG Münster, Beschl. v. 25.06.2015 – 13 B 452/15) auch im Zivilrecht gefestigt.
Inwiefern eine Umlegung der Kosten nach dem Verursacherprinzip einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen würde, lässt das Landgericht offen. Es stellt lediglich fest, dass das Verursacherprinzip der im konkreten Fall getroffenen Regelung nicht entgegensteht. Im Zusammenhang mit der Rechtsprechung des AG Heiligenstadt (AG Heiligenstadt, Urt. v. 20.12.2013 – 3 C 331/13) dürfte aber weiterhin gelten, dass eine Umlegung der Kosten nur auf den vermietenden Eigentümer nicht sachgerecht ist.
Im Ergebnis erscheint der von der Eigentümerversammlung beschlossene Umlegungsmaßstab bei Würdigung der Interessen der einzelnen Eigentümer jedenfalls angemessen. Würde man die Aufwendungen nach dem Verursacherprinzip umlegen, so hätte dies zur Folge, dass ein einzelner bzw. mehrere wenige Eigentümer die Aufwendungen für eine Leistung zu tragen hätten, die letztendlich allen Eigentümern zugutekommt.

D. Auswirkungen für die Praxis

Die vorstehende Entscheidung ist vor allem für die Beschlussfassung von Eigentümergemeinschaften relevant. Soweit eine Trinkwasseranlage zu überprüfen ist, die sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befindet, entspricht es einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die Kosten auf alle Teileigentümer umzulegen. Soweit die Kosten allein auf den Verursacher umgelegt werden, ist ein solcher Beschluss der Eigentümerversammlung aufgrund der bisherigen Rechtsprechung des AG Heiligenstadt weiterhin anfechtbar.