Unwirksamkeit von generellen Schriftformheilungsklauseln im Gewerbemietrecht

Nachfolgend ein Beitrag vom 25.1.2018 von Mummenhoff, jurisPR-MietR 2/2018 Anm. 5

Leitsätze

1. Sog. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 – BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102).
2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365).

A. Problemstellung

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Vermieterin die ordentliche Kündigung infolge von Treu und Glauben versagt ist, weil auf ihr Drängen und zu ihrem Vorteil die nachträgliche Vereinbarung eines wesentlichen Vertragsbestandteils (Indexierung) nicht der Schriftform entsprach und in dem Mietvertrag über Gewerberaum eine sog. Schriftformheilungsklausel vereinbart war.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Klägerin, die Vermieterin des Beklagten, begehrt die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Die Klägerin trat in den Mietvertrag vom 08.12.1998 nachträglich ein. Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) und die Hausordnung. Nach Ziffer 6.1 Buchstabe e) der AVB gehörten zu den von dem Beklagten u.a. zu tragenden Betriebskosten die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren.
Unter Aufrechterhaltung der übrigen Bestimmungen des Ausgangsmietvertrages schlossen die ursprünglichen Vertragsparteien am 11.10.2006 einen „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12/08.12.1998“. Dieser ersetzte die im Ausgangsmietvertrag vorhandene Indexklausel und sah vor, dass die Miete nunmehr anzupassen sei, wenn sich der Verbraucherpreisindex um mindestens 10 Punkte verändere. Der Nachtrag enthielt zudem in Ziffer 6 folgende Regelung:
„Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat, […] der Schriftform bedarf. Die Parteien wollen diese Schriftform einhalten. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Das gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsvereinbarungen.“
Am 16.12.2009 wurde ein „2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 04.12./08.12.1998 nebst 1. Nachtrag vom 07.10./11.10.2006“ zwischen dem Beklagten und der damaligen Vermieterin abgeschlossen, welcher – unter Aufrechterhaltung der Bestimmungen des Ausgangsmietvertrages und des ersten Nachtrages im Übrigen – u.a. die Mietzeit bis zum 31.05.2020 (mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Beklagten um fünf Jahre) verlängerte. Außerdem war unter Ziffer 7 Folgendes vereinbart:
„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, […] jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“
Mit Schreiben vom 15.01.2011 äußerte die Klägerin den Wunsch, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, dass die Miete schon bei Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5% entsprechend zu ändern sei. Der Beklagte vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6% einverstanden“, unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an die Klägerin zurück. Nachdem der Verbraucherpreisindex seit der letzten Mietkorrektur um 6% im Mai 2011 gestiegen war, entrichtete der Beklagte fortan die erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 20.06.2014 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung zum 31.12.2014.
Die Räumungs- und Herausgabeklage blieb vor dem Landgericht erfolglos. Im Berufungsverfahren legte die Klägerin ein Schreiben des Beklagten vom 24.12.2015 vor, in welchem sich der Beklagte gegen die Aufnahme von Müllgebühren in die Betriebskostenabrechnung 2013 wandte und hierzu ausführte, dass es mit dem früheren Eigentümer eine Absprache gegeben habe, wonach für den Beklagten keine Mülltonne angeschafft werde. Doch auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Im Rahmen der Revision verfolgte die Klägerin ihr Begehr vor dem BGH weiter.
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen.
Zwar habe die im Januar 2011 vorgenommene Änderung der Wertsicherungsklausel nicht der Schriftform entsprochen, die Klägerin sei aber nach Treu und Glauben daran gehindert, von ihrem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen.
Dabei betonte der BGH zunächst, dass die beiden vorab geschlossenen Nachträge zum Mietvertrag durchaus der Schriftform entsprachen. § 550 BGB erfordere, dass sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben müssten. Auch wenn wesentliche Vertragsbestandteile in Anlagen zum Mietvertrag vereinbart werden, sei die Schriftform nicht verletzt, wenn die Einheit der Urkunde in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck käme. Dies sei auch hier der Fall. Vom aktuellen Vertrag sei auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen worden. Zudem sei, sofern wesentliche Vertragsbestandteile geändert worden, hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen worden, die geänderten Regelungen seien aufgeführt worden und die Parteien haben erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.
Auch das von der Klägerin vorgelegte Schreiben des Beklagten vom 24.12.2015 führe nicht zur Überzeugung des BGH, dass zwischen dem Beklagten und dem ehemaligen Vermieter eine Absprache praktiziert wurde, die nicht der Schriftform genügte. Dem besagten Schreiben lasse sich keine derartige Behauptung entnehmen. Die AVB, welche Bestandteil des Mietvertrages seien, enthalten eine an Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung (vgl. heute § 2 BetrKV) orientierte Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten. Die AVB selbst träfen indes keine abschließende Bestimmung, welche der umlagefähigen Positionen tatsächlich entstehen und wie die Umlage erfolge. Vielmehr sei in Ziffer 6.3 der AVB geregelt, dass die Umlage nach dem Verhältnis der jeweiligen Mietflächen erfolge, soweit nicht der Vermieter für einzelne oder alle Betriebskosten einen anderen Umlageschlüssel wähle. Nehme der ehemalige Vermieter – was der Beklagte mit dem Schreiben lediglich habe geltend machen wollen – von einer Umlage Abstand, weil für die vom Beklagten gemietete Gewerbeeinheit keine Müllkosten anfallen, dann sei dies bereits von der schriftlichen Vereinbarung gedeckt.
Darüber hinaus erachtete der BGH die Vertragsverlängerung bis zum 31.05.2020 zwischen dem Beklagten und dem ehemaligen Vermieter als wirksam vereinbart. Entgegen der klägerischen Ansicht entfalte eine zwischen der Klägerin und dem ehemaligen Vermieter vereinbarte kaufvertragliche Verpflichtung, wonach Änderungen bestehender Verträge nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages der Zustimmung der Klägerin bedurft hätten, keine Rechtswirkung gegenüber dieser Vereinbarung. Weder sei ein kollusives Verhalten des Beklagten und des ehemaligen Vermieters zu erkennen gewesen noch sei die Klägerin zum Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung in dem Grundbuch eingetragen gewesen.
Dagegen entspreche die Änderung der Wertsicherungsklausel nicht den Anforderungen zur Einhaltung der Schriftform. Die Wertsicherungsklausel sei eine die Miethöhe betreffende und damit vertragswesentliche (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2015 – XII ZR 114/14 Rn. 17 – NJW 2016, 311) Vereinbarung, welche an § 550 BGB zu messen gewesen sei. Doch dem Schreiben vom 15.01.2011 mit dem handschriftlich gefertigten und unterschriebenen Zusatz des Beklagten fehle es an der ausreichenden Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und seine Nachträge.
Dennoch stellte der BGH fest, dass es der Klägerin verwehrt sei, sich auf die ordentliche Kündigung zu berufen, weil ihr ein derartiges Verhalten nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt sei. Die Treuwidrigkeit folge hier aber – mangels Wirksamkeit – nicht etwa aus der in Ziffer 7 des zweiten Nachtrages enthaltenen Schriftformheilungsklausel, wonach die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet seien, sondern aus dem Umstand, dass die Klägerin die einzig ihr vorteilhafte und auf ihr Drängen hin getroffene Abrede zum Anlass nehme, sich von dem Vertrag zu lösen, weil sie nicht die schriftliche Form wahre. Eine Berufung der Klägerin auf die Nichteinhaltung der Schriftform sei damit rechtsmissbräuchlich.

C. Kontext der Entscheidung

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Schriftformklausel im Gewerbemietrecht, die eine generelle Verpflichtung vorsieht, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen (sog. „Schriftformheilungsklause“), nunmehr für unwirksam erklärt und nicht – wie bisher – diese lediglich für unwirksam gegenüber dem neuen Erwerber angesehen (vgl. BGH, Urt. v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10 Rn. 24; BGH, Urt. v. 30.04.2014 – XII ZR 146/12 Rn. 28 ff.). Denn bereits danach ist es nach Auffassung des BGH nicht mit § 550 BGB zu vereinbaren gewesen, einen Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung wegen eines nicht aus seiner Vertragszeit stammenden Schriftformmangels Abstand zu nehmen. Dies selbst dann, wenn die langfristige Vertragsbindung mit dem neuen Erwerber selbst vereinbart worden ist (BGH, Beschl. v. 25.01.2017 – XII ZR 69/16 Rn. 10 f. m.w.N.).
Dagegen ließ der BGH bislang die Frage, inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen könne, offen. Bisher wurden sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Literatur verschiedene Auffassungen vertreten.
Teilweise wurden vertragliche Schriftformheilungsklauseln nach wie vor als uneingeschränkt wirksam angesehen (OLG Braunschweig, Urt. v. 17.09.2015 – 9 U 196/14 Rn. 57 ff.; OLG Frankfurt, Urt. v. 27.02.2015 – 2 U 144/14 Rn. 46 ff.; Schur in: jurisPK-BGB, Stand: 01.12.2016, § 550 Rn. 28).
Vertreten wurde auch, dass sie jedenfalls zwischen den Vertragsschließenden selbst wirksam seien und zur Treuwidrigkeit einer auf die Schriftformwidrigkeit gestützten Kündigung führten, solange der Kündigende den Vertragspartner nicht zur Nachholung aufgefordert habe (vgl. OLG Dresden, Urt. v. 23.11.2016 – 5 U 2031/15 Rn. 24; KG, Beschl. v. 09.05.2016 – 8 U 54/15 Rn. 25; OLG Köln, Urt. v. 18.09.2015 – 1 U 28/15 Rn. 35).
Andere hielten derartige Klauseln wiederum als individualvertragliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien für zulässig, nicht hingegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.04.2017 – I-24 U 150/16 Rn. 63 f.).
Der BGH schloss sich dagegen nunmehr der Ansicht an, wonach Schriftformheilungsklauseln, die eine generelle Verpflichtung der Mietvertragsparteien, Schriftformverstöße jedweder Art nachträglich zu beseitigen, um so eine „vorzeitige“ Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung zu unterbinden, gegen § 550 BGB verstoßen und mithin generell unwirksam sind (so auch im Ergebnis LG Krefeld, Urt. v. 25.05.2016 – 2 O 86/14 Rn. 53; wohl auch Emmerich in: Staudinger, BGB, Updatestand: 27.03.2017, § 550 Rn. 46 f.).
Bei § 550 BGB handele es sich um zwingendes Recht (BGH, Urt. v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10 Rn. 27; vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 47; Schur in: jurisPK-BGB, a.a.O., § 550 Rn. 28). Sinn und Zweck des § 550 BGB ist es zum einen, den späteren Grundstückserwerber dagegen zu schützen in für ihn nicht erkennbare, weil nicht schriftlich fixierte mietvertragliche Verpflichtungen eintreten zu müssen (Emmerich in: Staudinger, a.a.O., § 550 Rn. 47). Zum anderen dient § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH, Urt. v. 17.06.2015 – XII ZR 98/13 Rn. 33; BGH, Urt. v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10 Rn. 26; BGH, Urt. v. 17.12.2008 – XII ZR 57/07 Rn. 17; BGH, Urt. v. 24.06.1998 – XII ZR 195/96 Rn. 24; BGH, Urt. v. 24.09.1997 – XII ZR 234/95 Rn. 43). Auf den Punkt gebracht komme § 550 BGB somit ein Übereilungsschutz und eine Warnfunktion zu. Mit diesem Schutzzweck wären Schriftformheilungsklauseln nach Ansicht des BGH jedoch nicht vereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, womit der Schutzzweck praktisch leerliefe. Hiergegen könne nach Ansicht des BGH auch nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, dass die Vereinbarung einer Schriftformheilungsklausel gerade dem Grundsatz der Vertragstreue zur Geltung verhelfen würden, weil sie die vereinbarte langfristige Laufzeit des Mietverhältnisses auch bei Schriftformfehlern bewahren solle. Denn wie der BGH richtig erkennt, hat der Gesetzgeber die Vertragsfreiheit gemäß den §§ 578, 550 BGB bewusst eingeschränkt. Wenn dagegen die Voraussetzungen der §§ 578, 550 BGB nicht vorliegen, gäbe es nach Intention des Gesetzgebers auch kein langfristiges Mietverhältnis, das vor der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zu schützen wäre. Die Zulässigkeit von Schriftformheilungsklauseln würde im Gegensatz dazu den mit § 550 BGB gesetzgeberisch verfolgten Zweck in unzulässiger Weise umgehen. Entgegen der Ansicht des LG Krefeld (LG Krefeld, Urt. v. 25.05.2016 – 2 O 86/14 Rn. 53) wirke § 550 BGB aber nicht als gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB. Bei § 550 BGB handele es sich vielmehr um eine gesetzgeberische Einschränkung der Vertragsfreiheit, sodass die Unwirksamkeit von Schriftformklauseln einzig aus der Unvereinbarkeit mit § 550 BGB als zwingendes Recht folge.
Dieser Argumentationslinie folgend, ist es nur denklogisch, dass der BGH in seiner Entscheidung im Einklang mit der bisherigen Rechtsauffassung betont, dass sog. Vorsorgeklauseln, deren Zweck darin besteht, den Vorgaben des Vorvertrags zu entsprechen und in Anknüpfung an die darin getroffenen Abreden einen formwirksamen Mietvertrag zu vereinbaren, oder Schriftformheilungsklauseln, deren Ziel es ist, einem konkret befürchteten Formmangel entgegenzuwirken, auch weiterhin wirksam vereinbart werden können (so auch BGH, Urt. v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10 Rn. 18 mwN.). Denn im Gegensatz zu der hier in Frage stehenden Schriftformheilungsklausel enthalten diese keine generelle Verpflichtung, Schriftformverstöße nachträglich zu beseitigen.

D. Auswirkungen für die Praxis

Diese Entscheidung des BGH dürfte für die (anwaltliche Beratungs-)Praxis insbesondere bei institutionellen Vermietern zu starken Reaktionen führen, da dort die sog. Schriftformheilungsklausel Bestandteil der Mietverträge mit langer Laufzeit sind. Da in der Regel in Fällen des Verkaufs der Wert des Grundstücks mit der Vertragslaufzeit der Mietverträge in engem Zusammenhang steht, wurde zur Sicherheit dieser Kalkulationen diese Heilungsklausel „erschaffen“. Auch wenn diese Klausel in der letzten Zeit auf die handelnden Vertragsparteien beschränkt war – also der Käufer eines Grundstücks hieran nicht gebunden ist – gab es doch eine gewisse Sicherheit, im Fall der Fälle ein Instrument in der Hand zu haben, einen Schriftformverstoß „zu heilen“. Nachdem der BGH nun diese Klausel für unwirksam erachtet, wird man gespannt sein können, wie sich dies auf die Beratungspraxis auswirkt und welche neuen Wege gesucht/gefunden werden, um die Risiken in diesem Zusammenhang zu minimieren.