Nachfolgend ein Beitrag vom 14.6.2018 von Bueb, jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 4

Orientierungssatz

Der Vermieter kann den Mieter nicht für den Austausch der Schließanlage in Anspruch nehmen, wenn zwischen dem Verlust des Schlüssels und dem Austausch mehrere Monate liegen. Eine solche Inanspruchnahme ist treuwidrig.

A. Problemstellung

Die Parteien stritten sich hauptsächlich um die Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen und Nachzahlungen daraus. Als die beklagte Mieterin aus der Wohnung auszog, erstellte der Vermieter die Kautionsabrechnung und behielt 661,08 ein Euro, da die Mieterin bei Auszug nicht alle Schlüssel zurückgegeben hatte und der Vermieter aus diesem Grunde eine neue Schließanlage einbauen musste. Das AG Waren hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter die Kosten für die Schließanlage von der Mieterin verlangen durfte.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Tatsächlich gab die Mieterin bei Auszug wohl nicht alle Schlüssel zurück. Allerdings zog die Mieterin bereits Ende Juni 2013 aus, die neue Schließanlage wurde jedoch erst im Oktober 2014 eingebaut. Der Vermieter begründete diesen langen Zeitraum zwischen Auszug und Einbau der neuen Schließanlage mit Lieferengpässen und erhöhtem Auftragsvolumen der Schlüsselfirma.
Das AG Waren ist der Ansicht, dass der Kläger von der Beklagten für den Austausch der Schließanlage eine Zahlung i.H.v. 661,08 Euro nicht verlangen kann.
Die Inanspruchnahme der Beklagten für die Austauschkosten der Schließanlage, der unstreitig erst nach Oktober 2014 erfolgte, sei treuwidrig. Die Verpflichtung der Beklagten zur Übernahme der Kosten erfolgte ausschließlich aufgrund des Verlustes der Schlüssel und des von dem Kläger dargelegten Sicherheitsrisikos. Dass der Austausch der Schließanlage jedoch nicht aufgrund der Sicherheitsbedenken geschah, ergebe sich daraus, dass der Kläger in der Folge während des gesamten Zeitraumes vom 29.06.2013 bis in den Oktober 2014 die Schließanlage weiter nutzte.
Dem Kläger stünden daher tatsächlich nur die Kosten für den Schlüssel zu, die das Gericht gemäß § 286 ZPO auf 20 Euro schätzte.

C. Kontext der Entscheidung

Die Kosten für den Austausch der Schlösser bei Schlüsselverlust oder gar der ganzen Schließanlage kann der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter erstattet verlangen. So muss dieser den Schlüsselverlust zu vertreten haben. Eine etwaige Mietvertragsklausel, die den Mieter unabhängig von seinem Verschulden am Schlüsselverlust zur Zahlung der Kosten für ein Austauschschloss verpflichtet, ist unwirksam (AG Spandau, Urt. v. 20.12.2012 – 6 C 546/12).
Ein Kostenerstattungsanspruch des Vermieters besteht außerdem nur, wenn aufgrund des Schlüsselverlusts die Gefahr einer missbräuchlichen Nutzung besteht und der Vermieter die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat (BGH, Urt. v. 05.03.2014 – VIII ZR 205/13).
Das AG Waren bewegt sich mit seiner Entscheidung daher im Bereich der fortlaufenden Rechtsprechung zu diesem Thema.
Neu war lediglich, dass das Amtsgericht annahm, ein Austausch der Anlage auf Kosten des Mieters sei treuwidrig, wenn der Austausch erst über ein Jahr später stattfindet, da hier nicht mehr mit dem Sicherheitsgedanken argumentiert werden könne.
Es ist durchaus nachvollziehbar, dass ein so verspäteter Austausch nicht mehr die Gefahr eines Missbrauchs ausschließt und die Umlage der Kosten auf den Mieter jedenfalls dann treuwidrig ist, wenn über ein Jahr lang die Schließanlage weitergenutzt wird.

D. Auswirkungen für die Praxis

Der Vermieter sollte im Fall eines Schlüsselverlustes seines Mieters zunächst prüfen, ob der Mieter den Verlust zu vertreten hat und ob eine Missbrauchsgefahr besteht, weil etwa die Adresse der Wohnung am Schlüsselbund angegeben ist etc. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, so kann das Schloss oder die Schließanlage auf Kosten des Mieters ausgetauscht werden, dies sollte jedoch unverzüglich geschehen.
Treffen die Voraussetzungen nicht zu, so hat der Vermieter lediglich Anspruch auf Ersatz eines neuen Schlüssels.

Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels
Andrea KahleRechtsanwältin

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