Nachfolgend ein Beitrag vom 24.8.2017 von Mummenhoff, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 1

Leitsatz

Halten die Parteien im Mietvertrag fest, dass die vom Mieter angeschaffte Küche Eigentum des Vermieters sein soll, wofür dem Mieter ein Mietnachlass von 95 Euro monatlich gewährt wird, ist eine solche Regelung nach § 552 BGB unwirksam, wenn der Mindestzeitraum für den Mietnachlass nicht festgestellt werden kann.

A. Problemstellung

Das LG Bonn hatte sich in zweiter Instanz mit der Frage zu beschäftigen, ob die zwischen der Mieterin und dem Vermieter getroffene vertragliche Regelung, wonach die vom Mieter angeschaffte Küche gegen einen monatlichen Mietnachlass Eigentum des Vermieters sein soll, den Anforderungen des § 522 Abs. 2 BGB entspricht und damit das Wegnahmerecht der Mieterin wirksam ausgeschlossen wurde.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Unstreitig kaufte die Klägerin im Jahr 2008 eine Einbauküche im eigenen Namen sowie mit eigenen finanziellen Mitteln und brachte diese in die Wohnung ein. Der Beklagte behauptete, die Küche sei ihm von der Klägerin übereignet worden, es sei aber ein Besitzkonstitut zwischen beiden vereinbart worden, sodass die Küche in der seitens der Klägerin gemieteten Wohnung verblieb. Im Mietvertrag vom 11.05.2012 wurde unter § 23 Ziffer 2 lediglich festgelegt: „Die Einbauküche ist Eigentum vom Vermieter, …“. Daneben gewährte der Beklagte der Klägerin für die Küche unstreitig einen monatlichen Mietnachlass i.H.v. 95 Euro. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Klageziel weiter, festzustellen, dass das Eigentum an der Küche ihr zustehe.
Das LG Bonn hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und festgestellt, dass die Klägerin mangels Eigentumsverlusts auch weiterhin Eigentümerin der streitgegenständlichen Küche ist.
Zunächst hat das Landgericht festgestellt, dass die Klägerin die Küche im Jahr 2008 (also vor Mietvertragsbeginn) als Eigentum erworben hat. Dieses habe sie auch nicht durch den Einbau der Küche in die Wohnung des Beklagten verloren; die Einbauküche sei kein wesentlicher Bestandteil i.S.d. § 94 Abs. 2 BGB der Wohnung. Die Küche bestehe aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen, die nicht speziell dem Baukörper der Wohnung angepasst worden seien und deshalb mit der Wohnung keine für § 94 Abs. 2 BGB notwendige Einheit bildeten, sodass ein Eigentumsverlust ausscheide.
Auch hat die Klägerin nach Ansicht des LG Bonn ihr Eigentum nicht durch rechtsgeschäftliche Übertragung an den Beklagten verloren. Der Behauptung des Beklagten, das Eigentum schon zu einem früheren Zeitpunkt als zum Mietvertragsschluss am 11.05.2012 erworben zu haben, folgte das Landgericht nicht. Die lediglich vertragliche Regelung, wonach § 23 Ziffer 2 des Mietvertrages das Eigentum des Beklagten an der Küche feststellte, vermochte keine andere Beurteilung zuzulassen. Da der Beklagte außerstande war, darzulegen, wie und wann ein solcher Eigentumserwerb erfolgt sein sollte, konnte er sich mit seiner Rechtsauffassung des Eigentumserwerbs nicht durchsetzen.
Die vertraglich getroffene Regelung in § 23 Ziffer 2 des Mietvertrages war an § 522 Abs. 2 BGB zu messen, da hiernach das Wegnahmerecht des Mieters an eingebrachten Einrichtungen ausgeschlossen werden soll. Ein Ausschluss des Wegnahmerechts des Mieters ohne angemessene Ausgleichszahlung bei der Wohnraummiete sei jedoch gemäß § 134 BGB unwirksam. Dies sei vorliegend der Fall.
Die streitgegenständliche Einbauküche sei eine Einrichtung i.S.d. § 539 Abs. 2 BGB, da sie eine bewegliche Sache sei, die körperlich mit der Mietsache verbunden sei, um deren wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Auch verliere die Klägerin ihr diesbezügliches Wegnahmerecht, ohne dass ihr hierfür vertraglich ein angemessener Ausgleich gewährt werde. Hieran ändere auch die unstreitige Tatsache des monatlichen Mietnachlasses i.H.v. 95 Euro nichts. Denn die Dauer des Mietnachlasses wurde nicht vertraglich vereinbart, sodass der Beklagte innerhalb der gesetzlichen Fristen erneut die ursprüngliche Miete verlangen könnte, ohne dass ein entsprechender Ausgleich zu entrichten wäre. Auch wurde keine Vereinbarung dahingehend getroffen, welche Regelung bei einer fristlosen Kündigung seitens der Klägerin, welche mietvertraglich jedenfalls nicht ausgeschlossen wurde, bestehe, um einen entsprechenden Wertausgleich für die Küche erzielen zu können. Nach Ansicht des LG Bonn war die Klausel damit mangels eines vertraglich vereinbarten angemessenen Ausgleichs gemäß § 134 BGB unwirksam.

C. Kontext der Entscheidung

§ 522 Abs. 2 BGB ist eine Ausnahmevorschrift im Wohnungsmietrecht und dementsprechend restriktiv auszulegen. Insoweit das LG Bonn hier die Auffassung vertritt, dass ein angemessener Ausgleich vertraglich nicht vorgesehen wurde, so ist dies nur konsequent. In der vertraglichen Regelung selbst wurde als Wertausgleich weder ein monatlicher Mietnachlass i.H.v. 95 Euro aufgenommen, noch eine Regelung dahingehend getroffen, wie lange dieser Mietnachlass greift bzw. wie fortgefahren werden soll, wenn der Mietvertrag seitens der Mieterin gekündigt wird. Wie hoch der Ausgleich insgesamt für die Küche sein sollte, blieb in Gänze offen, sodass eine derartige Regelung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht und gemäß § 134 BGB als unwirksam anzusehen ist.

D. Auswirkungen für die Praxis

§ 552 Abs. 2 BGB ist seinem Wortlaut nach nicht nur auf Vereinbarungen bei oder vor Abschluss des Mietvertrages beschränkt (vgl. LG Köln, Urt. v. 14.07.2011 – 6 S 267/10 Rn. 10). Denn die Frage des Ausschlusses des Wegnahmerechts des Mieters ergibt sich regelmäßig erst dann, wenn die Einrichtung tatsächlich in die Wohnung eingebracht wird. Vermieter sollten daher eine ausführliche Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, die den Ausgleich der Höhe und der Laufzeit nach konkret bestimmt. Für den Fall, dass ein monatlicher Mietnachlass als Ausgleich gewährt wird, sollte zudem festgelegt werden, wie lange dieser dauert und welche Regelung im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages vorgesehen ist, um sich nicht der Unwirksamkeit der Klausel ausgesetzt zu sehen.