Instandhaltungsrückstellungen und Liquiditätsreserve

Nachfolgend ein Beitrag vom 3.5.2018 von Dötsch, jurisPR-MietR 9/2018 Anm. 2

Orientierungssätze

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich Feststellungen zur Darstellungen der Instandhaltungsrückstellungen ist nicht gegeben, wenn eine zeitlich spätere Jahresabrechnung erstellt und der diesbezügliche Genehmigungsbeschluss rechtskräftig geworden ist. Eine aktuellere Jahresabrechnung stellt aktuell wirksam den Stand der Instandhaltungsrückstellungen fest, weshalb Darstellungen von Vorjahren ihre Bedeutung verlieren.
2. Ein Beschluss zur Genehmigung einer Liquiditätsreserve für den kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung ist inhaltlich hinreichend bestimmt, wenn dieser klar und eindeutig erkennen lässt, welche Beträge für welche offenen und fälligen Kosten verwandt werden können, die Pflicht zur kurzfristigen Wiederauffüllung der Instandhaltungsrücklage klar definiert ist und die Pflicht zur Erhebung einer Sonderumlage für klar definierte Fälle erfasst.
3. Ein Beschluss zur Genehmigung einer Liquiditätsreserve entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Ziel der Beschlussfassung die Errichtung einer Reserve zur Vermeidung von möglicherweise regelmäßig zu beschließenden Sonderumlagen oder kostspieligen Kreditaufnahmen zur Begleichung offener und fälliger Rechnungen/Forderungen gegen die Gemeinschaft ist. Die Eigentümergemeinschaft besitzt diesbezüglich auch die erforderliche Beschlusskompetenz.
4. Ein Beschluss über eine Liquiditätssonderumlage zum Ausgleich von offenen Forderungen gegen ehemalige Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, die der Hausverwaltung die Möglichkeit verschaffen soll die offenen Forderungen aus der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auszubuchen, bedarf eines konkreten Liquiditätsengpasses. Der Engpass muss bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung klar und konkret bezeichnet werden.

A. Problemstellung

Das Abrechnungs(un)wesen der WEG hat unzählige Minenfelder zu bieten. Insbesondere ist – auch und gerade mit Blick auf das Urteil des BGH vom 04.12.2009 (V ZR 44/09) – die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in der Praxis oft ein rechtes Ärgernis. Dies gilt umso mehr, als Verwalter – oft sogar unbewusst – zur Meidung kurzfristiger Liquiditätsengpässe auf Finanzmittel zugreifen, die eigentlich zweckgebunden zur Instandhaltungsrücklage gezahlt worden sind (zur Frage der späteren Genehmigung solcher Zugriffe Först, ZWE 5/2018). Zur Meidung von Darstellungsproblemen werden bei etwas problembewussteren Verwaltern oft „Ermächtigungen“ zum Zugriff als Dauerbeschluss geregelt und/oder neben der Instandhaltungsrücklage andere Formen der Rücklage (etwa sog. Liquiditätsrücklagen) zu schaffen versucht (dazu vertiefend auch Dötsch, ZWE 2018, 61 m.w.N.). Ob das immer tunlich ist und die Darstellung immer einfacher macht, steht auf einem anderen Blatt. Die zu besprechende Entscheidung bietet einen gute „Ritt““durch die Materie und empfiehlt sich daher zur etwas näheren Betrachtung.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Parteien streiten – soweit hier von Interesse – im Wege der Beschlussmängelklage um diverse Eigentümerbeschlüsse betreffend die Darstellung der Instandhaltungsrücklage aus früheren Jahren (dazu sogleich a), um die Genehmigung einer „Liquiditätsreserve“ für den kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung (dazu b) sowie (dazu c) um eine Liquiditätssonderumlage, verteilt auf sämtliche Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen. Hintergrund dieser Sonderumlage sollte nach der Ladung zur Eigentümerversammlung ein Ausgleich von offenen Forderungen gegen ehemalige Eigentümer sein und der Hausverwaltung sollte so die Möglichkeit verschafft werden, diese offenen – und teils mehrere Jahre alten – Forderungen aus der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung „auszubuchen.“
Die Klage hat (nur) zum letzten TOP Erfolg.
a) Das LG Stuttgart verneint schon das Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungen zur Darstellung der früheren Instandhaltungsrückstellungen, da zwischenzeitlich unstreitig die Jahresabrechnung 2015 – einschließlich der dortigen Darstellung der Instandhaltungsrückstellung – bestandskräftig beschlossen wurde. Ein Rechtsschutzbedürfnis betreffend Klagen zur Darstellung der Instandhaltungsrückstellungen für die Jahre vor 2015 sei somit nicht (jedenfalls nicht mehr) gegeben. Mit dem rechtskräftigen Beschluss hinsichtlich der Jahresabrechnung 2015 stelle diese „aktuell wirksam den Stand der Instandhaltungsrückstellungen“ fest, weshalb Darstellungen von vor 2015 ihre Bedeutung verlieren.
b) Die Beschlussmängelklage (§ 46 WEG) sei unbegründet, soweit es um die Genehmigung der „Liquiditätsreserve“ für den kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zur Liquiditätssicherung gehe. Der Beschluss sei inhaltlich hinreichend bestimmt. So ergebe sich anhand des jeweiligen Wirtschaftsplans und der im Beschluss genannten Voraussetzungen klar und eindeutig, welche Beträge für welche offenen und fälligen Kosten verwandt werden könnten. Hintergrund der Regelung sei die Vermeidung von Sonderumlagen oder Kreditaufnahmen. Der Beschluss sei auch unter Berücksichtigung, dass es zu einer Aushöhlung der Instandhaltungsrücklage nicht kommen dürfe, hinreichend eng gefasst. So beinhalte der Beschluss sowohl die Pflicht zur kurzfristigen Wiederauffüllung der Instandhaltungsrücklage als auch die Pflicht zur Erhebung einer Sonderumlage für klar definierte Fälle.
Der Beschluss entspreche auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. So sei Ziel die Errichtung einer „Reserve“ zur Vermeidung von möglicherweise regelmäßig zu beschließenden Sonderumlagen oder kostspieligen Kreditaufnahmen zur Begleichung offener und fälliger Rechnungen/Forderungen gegen die WEG gewesen. Die Eigentümergemeinschaft besitze zur Fassung eines solchen Beschlusses die erforderliche Beschlusskompetenz. So könnten Wohnungseigentümer mit Mehrheit über kurzfristige Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zur kurzfristigen Deckung sonstiger Kosten durch Beschluss entscheiden. Eine Ausnahme sei vorliegend nicht gegeben. Überdies sei die Höhe der „Reserve“ klar definiert und auf 10% der Gesamtsumme des Wirtschaftsplans eng begrenzt. Voraussetzung einer wirksamen Beschlussfassung sei zusätzlich, dass die Instandhaltungsrücklage nicht ausgehöhlt werden dürfe. Aufgrund der Begrenzungen im Beschluss sei dem hinreichend Rechnung getragen. So überschreite eine Begrenzung auf max. 10% der Gesamtsumme des Wirtschaftsplans nicht die in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG mindestens einzuhaltende angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage.
c) Erfolg hat die Klage indes mit Blick auf die Liquiditätssonderumlage. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Sonderumlage zur Deckung vergangener Außenstände – auch ehemaliger – Eigentümer beschlossen werden könne, bedürfe keiner Entscheidung, da der Beschluss bereits aus anderen Gründen für ungültig zu erklären sei. Denn es fehle – sowohl bei der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung als auch im Beschluss selbst – an der Darlegung eines für eine Sonderumlage notwendigen, konkreten Liquiditätsengpasses. Der Beschluss regele selbst lediglich die Erhebung der Liquiditätssonderumlage, ohne Gründe zu nennen. Die Einladung zur Eigentümerversammlung und die Tagesordnung erweiterten diesen Regelungsgehalt zwar um die Erklärung, dass die Sonderumlage wegen offener Forderungen gegen ehemalige Eigentümer beschlossen werden soll. Die Darlegung eines tatsächlichen Finanzengpasses, in dem Sinne, dass aufgrund offener Forderungen gegen ehemalige Eigentümer tatsächlich aktuelle Forderungen gegen die WEG nicht beglichen werden könnten, sei aber nicht gegeben. Vielmehr sei zwischen den Parteien unstreitig, dass ein Liquiditätsengpass aktuell tatsächlich gar nicht bestehe.
Eine Sonderumlage könne im Laufe des Wirtschaftsjahres aber nur beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt seien oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden sei und beschlossene Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung fällige gemeinschaftliche Verbindlichkeiten nicht anders ausgeglichen werden könnten (BGH, Beschl. v. 15.06.1989 – V ZB 22/88 – NJW 1989, 3018). Die Erhebung einer Sonderumlage widerspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung nicht, wenn Nachforderungen aus früheren Jahresabrechnungen vorübergehend oder dauernd uneinbringlich seien und dadurch Einnahmeausfälle entstehen, die (aktuell) zur Deckung beschlossener Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten ausgeglichen werden müssten (BGH, a.a.O.). Da mit einer Sonderumlage besondere Maßnahmen finanziert werden, müsse der besondere Zweck auch angegeben werden (Elzer, MietRB 2006, 141). Eine Sonderumlage könne im Laufe eines Wirtschaftsjahres somit beschlossen werden, wenn sich ein außerordentlicher Liquiditätsbedarf ergebe, der aus den dem Verwalter zur Verfügung stehenden Mitteln anders nicht gedeckt werden könne, beispielsweise wenn Wohngeldrückstände aus früheren Jahresabrechnungen – vorübergehend oder dauernd – uneinbringlich seien und dadurch Einnahmeausfälle entstehen, die zur Deckung beschlossener Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten nunmehr ausgeglichen werden müssten. Die notwendige Eindeutigkeit der Beschlussfassung erfordere jedoch, dass ein Beschluss, der eine Liquiditätsstörung beheben soll, als solcher „deutlich erkennbar“ sei. Die Wohnungseigentümer müssten die Ursache der Liquiditätsstörung erkennen und verschiedene Möglichkeiten ihrer Behebung erwägen können, damit sie nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung eine als solche deutlich erkennbare Sonderumlage beschließen könnten (vgl. auch KG, Beschl. v. 11.09.2000 – 24 W 8413/99 – ZWE 2001, 381). Mangels Darlegung eines tatsächlich vorliegenden Finanzengpasses seien die Voraussetzungen hier nicht gegeben. Allein das Ziel, Rückstände ehemaliger Eigentümer aus der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung „auszubuchen“, genüge als Grund nicht. Hinzutreten müsse ein konkreter Finanzbedarf, der im Beschluss konkret bezeichnet sein müsse. Andernfalls müsste die erhobene und eingezogene Sonderumlage an die jeweiligen Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung direkt wieder ausgeschüttet werden. Hieran fehle es dem angegriffenen Beschluss. Hinzu komme, dass das Ziel der Hausverwaltung die Jahresabrechnung „zu bereinigen“, auch durch die beschlossene Sonderumlage nicht erreicht werden könnte. So habe der Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten- und Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft zu gewährleisten. Ein Wohnungseigentümer könne von seiner Verpflichtung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums mitzutragen, durch Unvermögen nicht frei werden, wobei Unvermögen zur Leistung keinen hinreichender Grund – im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung – darstelle, einen Schuldner aus seiner Verpflichtung zu entlassen. So lasse selbst eine wirksame Beschlussfassung der Gemeinschaft, einen durch Wohngeldrückstände verursachten Fehlbedarf auf die Wohnungseigentümer „umzulegen“, die Verpflichtung zur Zahlung der Rückstände unberührt. Rückstände werden durch eine Sonderumlage nicht getilgt und müssten von dem, den Rückstand schuldenden, (ehemaligen) Wohnungseigentümer weiterhin beglichen werden. Ein Ermessen der Hausverwaltung und/oder der Gemeinschaft bestehe nicht.
Da die Forderungen gegen die ehemaligen Eigentümer noch nicht endgültig uneinbringlich seien, könnten die Soll-Stellungen im Rahmen der Darstellung der jährlichen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung selbst bei Erhebung einer hierauf gerichteten Sonderumlage nicht „ausgebucht“ werden und müssten – wie in der Vergangenheit geschehen – entsprechend fortgeschrieben werden.

C. Kontext der Entscheidung

Viel Licht und viel Schatten in dieser Entscheidung und es zeigt sich einmal mehr, dass Juristen und Kaufleute bei WEG-Abrechnungsstreitigkeiten oft – bewusst oder unbewusst – aneinander vorbei reden und der Teufel im Detail liegt. Nähern wir uns langsam:
Zu a) kann man der Entscheidung unter Umständen beipflichten, wobei – wie etwa über den genauen Bankkontenstand – kraft Natur der Sache sicher nicht im Beschlussweg über das rein tatsächliche Vorhandensein von Geldmitteln bestimmt werden kann. Wenn das LG Stuttgart meint, das die letzte Jahresabrechnung „aktuell wirksam den Stand der Instandhaltungsrückstellungen“ festschreibe, kann damit also allenfalls die Zuweisung tatsächlich vorhandener Mittel zur sog. Ist-Instandhaltungsrücklage (IR) gemeint sein. Möglich ist – je nach Auffassung – ggf. auch ein Zugriff auf die Höhe der sog. Soll-IR, wenn man die Kompetenz zubilligen will, in der Jahresabrechnung die Höhe der Instandhaltungsrücklage (nachträglich und endgültig) anzupassen (so Bub, Das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Aufl. 1996, II Rn. 2/8), was die h.M. wohl schon nicht so einfach unterschreiben würde (m.E. zu Unrecht). Sieht man das hier so, würde man durch die Jahresabrechnung 2015 aber auch etwaige Rückstände zur Zuführung der Instandhaltungsrücklage, die in 2014 und davor die Unterschiede zwischen Soll-IR und Ist-IR begründet haben und die nach dem Urteil des BGH vom 04.12.2009 (V ZR 44/09 – ZWE 2010, 170) darzustellen gewesen wären, faktisch einfach „wegbeschließen“ – was jedenfalls ein seltsames Ergebnis wäre und vom LG Stuttgart selbst im Punkt c) zur Liquiditätsumlage grundsätzlich auch nicht ganz ohne Grund verteufelt wird. Das ist vor allem dann problematisch, wenn das Gros der Eigentümer gezahlt hat und man nur den Rest „befreit“. Was genau mit den Ausführungen zu a) gemeint war, ist daher letztlich doch eher dunkel.
Zu b) ist recht schade, dass die vorhandene – deutlich strengere – Instanzrechtsprechung zu solchen vorsorglichen „Liquiditätssicherungsregelungen“ nicht im Detail ausgewertet worden ist (kritisch wegen der dann immer fehlenden konkreten Einzelfallprüfung etwa LG Köln, Urt. v. 24.11.2011 – 29 S 111/11 – ZWE 2012, 279; LG München I, Urt. v. 14.07.2016 – 36 S 3310/16 – ZWE 2017, 286; LG Düsseldorf, Urt. v. 21.12.2016 – 25 S 63/16 – ZMR 2017, 181). Problem ist, ob bei einer – wie hier – abstrakt vernünftigen Regelung im Einzelfall wirklich auch eine „eiserne Reserve“ unangetastet bleibt, weil der Instandsetzungsbedarf nicht mehr konkret (fachkundig) geprüft ist. Schon allein deswegen wären klärende Worte des V. Zivilsenats des BGH hilfreich, was eine – hier unterbliebene – Revisionszulassung tragen würde.
Etwas kruder wird es im Punkt c) – weil schon der Ansatz des Verwalters als Kaufmann nicht klar sein dürfte. In einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die die tatsächlichen Einnahmen und tatsächlichen Ausgaben in einem Wirtschaftsjahr gegenüberstellt, tauchen rückständige Forderungen gegen ehemalige oder aktuelle Wohnungseigentümer erst einmal als solche gar nicht auf und sind daher auch schwerlich „fortzuschreiben“ oder „auszubuchen““ wie hier thematisiert. Hier scheint mit der Abrechnung offenbar schon strukturell etwas schiefzulaufen. Offene Hausgeldforderungen der WEG sind zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung nur im Rahmen der Vorgaben aus dem Urteil des BGH vom 04.12.2009 (V ZR 44/09) (allein) bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklage hinsichtlich der darauf entfallenden Anteile der Hausgeldforderungen. Denn insofern muss die Jahresabrechnung „sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben“ (BGH, a.a.O. Rn. 17; bestätigt bei BGH, Urt. v. 27.10.2017 – V ZR 189/16 Rn. 7 – NZM 2018, 233). Im Übrigen werden hingegen selbst die Hausgeldrückstände des laufenden Abrechnungsjahres allenfalls informatorisch aufgezeigt und nichts anderes gilt (erst recht) für Rückstände aus Vorjahren; ein Vermögensstatus ist nach der Rechtsprechung ebenfalls kein zwingender Bestandteil der Abrechnung (BGH, Urt. v. 27.10.2017 – V ZR 189/16 Rn. 8 m.w.N. – NZM 2018, 233). Daher gibt es hier auch nichts „auszubuchen“. Ein Bedürfnis zur Ausbuchung bzw. zum Glattziehen kann es allenfalls bei der Festlegung der Soll-IR geben, wenn diese wegen verjährter und uneinbringlicher Forderungen albern überhöht ist oder nach einem Verwalterwechsel der Soll-Stand nicht mehr sauber zu ermitteln und daher als Basis der Fortschreibung neu einzustellen sein kann (so Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl. 2013, Rn. 612); höchstrichterlich geklärt ist das aber ausdrücklich so auch nicht.
Im Übrigen hat das LG Stuttgart aber dennoch Recht, weil sie eine Sonderumlage wegen Hausgeldausfällen nur dort zulassen will, wo tatsächlich infolge der Ausfälle (und unter Umständen höherer Ausgaben) eine „Deckungslücke“ konkret droht. Da das hier unstreitig nicht der Fall war, war der Beschluss in der Tat anfechtbar. Das Ergebnis stimmt also, doch liegt das ganze Chaos hier offenbar nur an der fehlenden Sattelfestigkeit in den Abrechnungsgrundlagen – das Procedere war überflüssig wie ein Kropf.

D. Auswirkungen für die Praxis

Zur praktischen Darstellung der Instandhaltungsrücklage wird Bezug genommen auf die „Musterabrechnung 2.0“ von Casser/Schultheis, ZMR 2017, 609 ff. Hätte man diese – sehr gut brauchbare – Vorlage genutzt, wäre das Problem hier weitgehend schon im Ansatz vermieden worden.
Die mit der „Zugriffsermächtigung“ bekämpften Liquiditätsprobleme lassen sich zudem wohl besser lösen, wenn man eine getrennte „Liquidationsrücklage“ neben (!) der Instandhaltungsrücklage beschließt, was nach h.M. durchaus geht. Alternativ kann man sich ganz davon verabschieden und „freie Mittel“ auch in der WEG zu- und über das Kalenderjahr stehenlassen, mit denen dann die üblichen Liquiditätsschwankungen im Jahresverlauf zumeist auch abzufedern wären (dazu vertiefend Dötsch, ZWE 2018, 61). Des ganzen Gehampels mit IR-Zugriffen und/oder Genehmigungen (Först, ZWE 5/2018) bedarf es auch dann nicht. Auch der BGH meinte im Urteil vom 11.10.2013 (V ZR 271/12), dass ein Guthaben durchaus auf den Konten der WEG „verbleiben“ kann, bis „später einmal“ über die Verwendung (etwa durch Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) entschieden wird – warum also nicht?