Grundmiete im Wohnraummietvertrag darf auch formularvertraglich aufgeschlüsselt werden

Nachfolgend ein Beitrag vom 29.9.2017 von Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 18/2017 Anm. 3

Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Weist ein Formular-Wohnraummietvertrag neben der sog. Grundmiete noch einen gesonderten Zuschlag für Schönheitsreparaturen aus, so ist dies als Preisabrede wirksam, da es sich nur um eine Offenlegung der Kalkulation handelt.
2. Die Summe beider Beträge stellt die geschuldete Nettomiete dar.

A. Problemstellung

Der BGH hat in den letzten Jahren die (formularvertragliche) Möglichkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen stark beschränkt. Deshalb sind Mieter bei diesem Thema stark sensibilisiert, wenn sie für Schönheitsreparaturen Zahlungen erbringen sollen. Vermieter sehen die Probleme, die eine wirksame Abwälzung machen kann und überlegen sich Strategien, die sie wirtschaftlich von den Belastungen irgendwie freistellen ohne die schwierigen beweisrechtlichen Fragen, wann eine Wohnung renoviert übergeben wurde, beantworten zu müssen.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Mit einer solchen vertraglichen Gestaltung musste sich der VIII. Senat jetzt in einem Revisionsverfahren beschäftigen, das seiner Meinung nicht erforderlich war. Im Oktober 2015 hatten die Mieter von einem Großvermieter eine 90,89 qm große Wohnung in Rostock angemietet. Nach § 3 des Mietvertrages war neben einer „Grundmiete“ von 421,83 Euro und einer Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ i.H.v. 79,07 Euro zu zahlen. In § 7 des Mietvertrages war vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der dafür in der Miete enthaltene Kostenansatz sich auf derzeit 0,87 Euro je qm monatlich belaufe.
Die Parteien streiten darüber, ob ein solcher Zuschlag Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart werden kann. Die Mieter vertraten die Auffassung, dass es sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und dieser nicht standhalte. Sie verlangen deshalb die Rückzahlung des für die Monate November 2015 bis März 2016 gezahlte Zuschlages i.H.v. 395,35 Euro sowie die Feststellung, dass sie ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hatte das Landgericht das erstinstanzliche Urteil insoweit abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Es hat die Revision aber zugelassen.
Hierfür bestand aber nach Ansicht des BGH kein Anlass, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung habe noch ein anderer Zulassungsgrund vorgelegen habe. Auf den entsprechenden Hinweis haben die Mieter die Revision zurückgenommen.
Bei dem in § 3 des Mietvertrags neben der „Grundmiete“ ausgewiesenen Zuschlag Schönheitsreparaturen (79,07 Euro) handele es sich um eine Preisvereinbarung, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB gerade nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliege. Es handele sich bei diesem Zuschlag ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ um Miete i.S.d. § 535 Abs. 2 BGB, als das Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters. Der Vermieter habe nur seine Kalkulation offengelegt.
Durch den Ausweis eines Zuschlags werde dem Mieter auch keine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt. Denn die Ausweisung dieses „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ habe für das Mietverhältnis rechtlich keinerlei Bedeutung. Der Fall entspreche genau demjenigen, bei dem im Mietvertrag sogleich eine entsprechend höhere Grundmiete ausgewiesen worden wäre. In beiden Fällen habe der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten. Dies gelte unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstünde. Bei dem Zuschlag handele es sich mithin um einen bloßen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.
Der BGH weist dann zu Recht darauf hin, dass bei späteren Mieterhöhungen der Zuschlag zur Ausgangsmiete gehöre. Also nur dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher als diese Ausgangsmiete ist, komme ein Zustimmungsanspruch in Betracht.
An dieser Beurteilung ändert sich nach Auffassung des BGH trotz der im Mietvertrag enthaltenen Quotenabgeltungsklausel nichts. Diese sei starr und sowieso unwirksam. Im Übrigen stelle § 7 des Mietvertrages unmissverständlich klar, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen.

C. Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung entspricht der Auffassung in Literatur und Instanzrechtsprechung zu solchen oder ähnlichen „Zuschlägen“ im Mieterhöhungsverfahren. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, seine Kalkulation des Mietzinses im Mietvertrag offenzulegen. Das ändert aber nichts daran, dass es sich bei der Summe aller Einzelbeträge sogar unter Einbeziehung der Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen um die Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung handelt. Das BGB geht in § 535 Abs. 2 BGB nun einmal von der Bruttomiete aus.

D. Auswirkungen für die Praxis

Das bedeutet für die Praxis zunächst, genauso wie der BGH es auch schon angedeutet hat, dass bei Mieterhöhungen die Summe der Beträge (ohne Betriebskostenzahlungen) die Ausgangsmiete darstellt, die es zu erhöhen gilt. Auch die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete gemäß den §§ 556d ff. BGB ist auf die Summe der Beträge anzuwenden. Ebenso ist eine Minderung der Miete aus der Summe aller Beträge zu ermitteln. Streitwertberechnungen und die Ermittlung der Beschwer haben nach einem Vielfachen der Summe der Beträge zu erfolgen. Umstritten ist nur die Behandlung der Betriebskostenvorauszahlungen und ggf. -nachzahlungen bei der Ermittlung der Beschwer. Alle anderen „Zuschläge“ zählen hier mit.