Gewerberaummiete: Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses und Formerfordernis für Optionsausübung

Nachfolgend ein Beitrag vom 5.4.2018 von Dittert, jurisPR-MietR 7/2018 Anm. 4

Orientierungssätze

1. Sieht der Mietvertrag für die Ausübung einer Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses weder die Schriftform noch ein anderes Formerfordernis vor, während er für Kündigungen bestimmt, dass diese schriftlich zu erfolgen haben, ist die Übermittlung der Optionsausübung per Telefax vertraglich zulässig.
2. Die Optionsausübung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB.
3. Die Zurückweisung einer Kündigung wegen des Fehlens einer Vollmachtsurkunde ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB.
4. Dies gilt entsprechend bei der Erklärung eines Widerspruchs gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ausübung der Verlängerungsoption.

A. Problemstellung

Es liegt eine weitere Entscheidung des KG zur Schriftform nach § 550 BGB in der Form vor, dass das KG beabsichtigt, die Berufungen der jeweiligen Parteien durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Es geht um die Anforderungen einer Optionsausübung, die laut KG nicht der Schriftform bedürfen. Diese Ansicht steht im Einklang mit der derzeitigen Rechtsprechung des BGH. Des Weiteren beschäftigt sich das KG in seiner Entscheidung mit den Voraussetzungen einer Vollmachtsrüge dahingehend, ob und wann eine solche unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB erfolgt ist.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Zwischen den Parteien bestand ein Gewerbemietvertrag, einerseits eine Freifläche mit Doppelgarage betreffend, für die eine Verlängerungsoption vorgesehen war. Andererseits waren Freiflächen mit vorhandener Autohalle und einer sog. Reifenservicehalle vermietet, für die eine automatische Verlängerung vereinbart war, falls nicht eine der Mietvertragsparteien zuvor widerspricht.
Die klagende Vermieterin hat den Mieter sowie den Untermieter auf Räumung und Herausgabe dieser Gewerbeflächen und -räumlichkeiten sowie auf Rückbau der auf dem Grundstück befindlichen Auto- und Reifenservicehalle in Anspruch genommen.
Das Landgericht hatte die Klage teilweise wegen des ausgeübten Optionsrechtes und damit der Vertragsverlängerung hinsichtlich der mit einer Doppelgarage bebauten Fläche abgewiesen, im Übrigen der Klage und ihren Anträgen stattgegeben. Hiergegen richteten sich die Berufung der Klägerin und die Berufungen der beklagten Mieter. Die beklagte Mieterin zu 1) hat ihr Optionsrecht per Telefax ausgeübt.
Das KG hat die Klage gegen die Beklagte zu 1) für nicht begründet gehalten.
Durch die ausgeübte Option sei das Mietverhältnis um fünf Jahre verlängert worden. Zwar erfolgte die Optionsausübung per Telefax, dies sei jedoch wirksam. Denn die Übermittlung per Telefax verstoße nicht gegen ein vertraglich vereinbartes Formerfordernis, da die mietvertragliche Vereinbarung keine Form für die Ausübung der Option vorsehe. Der strengen Schriftform des § 126 BGB habe es vorliegend nämlich nicht bedurft.
Sofern vertraglich eine Verlängerungsoption vorliege, gewähre dies der begünstigten Mietvertragspartei das Recht, durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung den zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag um die in der Optionsklausel enthaltene Frist zu verlängern. Es komme hierdurch kein neuer Vertrag zustande. Insofern ändere sich auch nichts an den vertraglichen Beziehungen. Da also die Ausübung der Option nicht mit einer Änderung der vertraglichen Bedingungen einhergehe, bedürfe die Optionsausübung auch nicht der Schriftform des § 550 BGB. Ein Erwerber sei nämlich hinreichend geschützt, dass er die Tatsache einer Verlängerungsoption bereits aus dem schriftlichen Mietvertrag selbst erkennen könne und es ihm zumutbar sei, betreffend die Frage der tatsächlichen Ausübung der Verlängerungsoption Erkundigungen einzuholen.
Im Übrigen sei die Klage der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Mietflächen begründet, da der Vermieter der Vertragsverlängerung widersprochen habe und dieser Widerspruch wirksam sei. Zwar wurde mangels Vorlage einer Vollmacht dieser Widerspruch zur Vertragsverlängerung zurückgewiesen, da die Zurückweisung jedoch nicht unverzüglich i.S.d. § 174 BGB erfolgt sei, die Zurückweisung also nicht sofort erfolgte, war sie nicht mehr rechtzeitig.

C. Kontext der Entscheidung

Das KG hat mit Verweis auf die eigenen Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 (8 U 41/16) und vom 02.01.2017 (8 U 136/16) sowie vom 15.06.2017 (8 U 116/16) festgehalten, dass die Optionsausübung nicht der Schriftform des § 550 BGB bedarf.
Dem folgen, was in der Entscheidung auch zitiert wird, nicht: Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 542 BGB Rn. 188, das OLG Köln, Urt. v. 29.11.2005 – 22 U 105/05 sowie das OLG Frankfurt, Urt. v. 20.05.1998 – 23 U 121/97. Bereits der BGH habe mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Vielfalt von Gestaltungen gäbe, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in denen er kraft Gesetzes eintritt, eben gerade nicht umfassend gewährleisten kann, vgl. BGH, Urt. v. 24.02.2010 – XII ZR 120/06. Denn der Erwerber eines Grundstücks erhält bereits eine hinreichende Warnung durch die aus dem Mietvertrag ersichtliche Möglichkeit der Verlängerungsoption. Es ist ihm daher zuzumuten, sich beim Verkäufer oder auch beim Mieter zu erkundigen, vgl. BGH, Urt. v. 05.02.2014 – XII ZR 65/13.
Diese Begründung verwundert insofern, da sich der Schutzzweck des § 550 BGB doch nicht nur auf den Erwerber, sondern eben auch auf die originären Mietvertragsparteien erstreckt, die vor unbedachten, langfristigen Bindungen gewarnt werden sollen. Dies hat der BGH bereits in 2008 entschieden (vgl. BGH, Urt. v. 07.05.2008 – XII ZR 69/06 – NJW 2008, 2178). Der Gesetzgeber hat es bei der Neufassung des § 550 BGB unterlassen, genauso wie der historische Gesetzgeber, die Norm derart zu gestalten, dass lediglich der potentielle Erwerber sich auf die mangelnde Schriftform berufen kann, um den Vertrag ordentlich kündigen zu dürfen. Dem Gesetzgeber war bei der Neufassung des § 550 BGB diese Problematik durchaus aufgrund der Fülle der hierzu ergangenen Entscheidungen bekannt, so dass er hierzu eine Entscheidung hätte treffen können, so dass ein redaktioneller Fehler ausgeschlossen werden kann.
Wie das KG geht auch der BGH davon aus, dass die Ausübung einer Option nicht der Schriftform bedarf. Dies ist jedoch zu hinterfragen. Der BGH selbst betont schließlich, dass die Schriftform einerseits dem Schutz eines späteren Erwerbers dient, der ersehen soll, in was für einen Vertrag und vor allem, mit welcher Laufzeit er eintritt. Andererseits sollte jedoch auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sichergestellt werden. Beides und damit der gesamte Schutzzweck der Norm wäre jedoch ausgehöhlt, wenn man der Ansicht folgte, dass an die Ausübung einer Option keine dem Formzwang unterliegenden Anforderungen zu stellen sind wie bei der Vereinbarung einer Option im Mietvertrag selbst oder in Form eines Nachtrages. Zudem handelt es sich bei der Ausübung der Option rein dogmatisch um die Annahme eines im Mietvertrag manifestierten Angebotes auf Verlängerung des Vertrages. Der BGH hebt immer wieder hervor, dass es sich bei der Laufzeit eines Vertrages um einen wesentlichen Bestandteil handelt, der zwingend der Schriftform unterliegt (vgl. BGH, Urt. v. 24.02.2010 – XII ZR 120/06 – NJW 2010, 1518). Daher lässt sich nicht erklären, dass der BGH und so auch hier das KG es für ausreichend erachten, dass der Grundstückserwerber durch die im Mietvertrag vereinbarte Einräumung der Option hinreichend gewarnt ist, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei den Vertragsparteien zu erkundigen, ob eine Option tatsächlich auch ausgeübt worden ist. Eine solche Ungewissheit des Grundstückserwerbers dürfte nicht im Einklang mit dem Schutzzweck der Norm stehen, einen Grundstückserwerber dahingehend zu schützen, aus dem Vertrag selbst die wesentlichen Bestandteile und auch nach dem BGH damit die Laufzeit des Vertrages erkennen zu können.
Im Weiteren ging es in der Entscheidung um die Unverzüglichkeit der Vollmachtsrüge. Das KG sah eine Zurückweisung nach zehn Tagen für nicht unverzüglich an. Für die Frage, ob eine Zurückweisung unverzüglich erfolgt sei, gelten, vergleiche BAG, Urt. v. 08.12.2011 – 6 AZR 354/10, die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend. Eine Zurückweisung hat demnach zwar nicht sofort zu erfolgen, nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls kann allerdings nicht mehr von unverzüglich i.S.d. § 174 Satz 1 BGB gesprochen werden. Denn der Widersprechende habe ein berechtigtes Interesse daran, kurzfristig zu erfahren, ob die Wirksamkeit des von ihm erklärten Widerspruches in formaler Hinsicht infrage gestellt werde.

D. Auswirkungen für die Praxis

Zwar steht es bislang noch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, dass an die Ausübung einer Vertragsverlängerung und damit der Option nicht die Anforderungen zu stellen sind wie bei der Vereinbarung einer solchen Vertragsverlängerung innerhalb des Mietvertrages selbst. Da jedoch genau diese Ansicht dogmatisch zu hinterfragen ist, ist im Hinblick auf die Bedeutung und die (auch finanziellen) Auswirkungen einer Kündigung wegen eines Schriftformverstoßes zwingend zu empfehlen, auch bei der Ausübung einer Option sämtliche der Schriftform unterliegenden Merkmale einzuhalten.