Eigenbedarfskündigung: Formelle Anforderungen an Begründung und sorgfältige Prüfung von Härteeinwänden des Mieters

Nachfolgend ein Beitrag vom 16.6.2017 von Beyer, jurisPR-MietR 12/2017 Anm. 2

Leitsätze

1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt. Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden.

A. Problemstellung

Das vorliegende Besprechungsurteil ist ein aktuelles Beispiel für die mögliche Brisanz der in der Vergangenheit als relativ problemlos angesehenen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die sich zu einem regelrechten Dauerbrenner in der Rechtsprechung des BGH entwickelt hat. Dabei bildeten zuletzt vor allem Fälle einen Schwerpunkt, in denen der BGH Berufungsurteile aufgehoben hat, weil das Landgericht dem Verdacht, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht, nicht mit der gebotenen Sorgfalt nachgegangen ist (z.B. BGH, Beschl. v. 23.08.2016 – VIII ZR 178/15 – NZM 2016, 715; BGH, Beschl. v. 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 – NZM 2016, 718). In dem neuen Urteil hatte der BGH Anlass, seine gefestigten Grundsätze für die notwendige – und ausreichende – Begründung einer Eigenbedarfskündigung noch einmal zu bestätigen, zugleich aber in zwei nicht unwichtigen Details zu konkretisieren. Der Schwerpunkt der Entscheidung liegt in der Betonung der umfassenden und sorgfältigen Prüfung eines Härteeinwands des Mieters durch den Tatrichter.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Mieter – ein älteres Ehepaar – bewohnen seit 1997 eine Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der inzwischen verstorbene Vermieter hatte im Januar 2014 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötigt, die die Wohnung im Obergeschoss nutze und zur Verbesserung der bislang beengten Wohnverhältnisse die beiden Wohnungen zusammenlegen wolle; dies sei insbesondere wegen des erhöhten Wohnbedarfs des erkrankten Sohnes und für die Unterbringung der zweijährigen Enkeltochter erforderlich. In dem Haus befindet sich noch eine Dachgeschosswohnung, die seit 2010 leer steht. Der Sohn des (ehemaligen) Vermieters ist seit Januar 2014 Eigentümer des Grundstücks.
Die Mieter haben der Kündigung u.a. unter Hinweis auf die mögliche Nutzung der Dachgeschosswohnung durch die Familie des Sohnes des (ehemaligen) Vermieters und wegen der erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Ehemannes widersprochen. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Mieter zurückgewiesen.
Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Mieter hat der BGH die Revision zugelassen, das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
I. Formelle Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 3 BGB): Bestätigung und Präzisierung der BGH-Grundsätze
Der BGH nimmt zunächst Bezug auf seine bisherige Rechtsprechung, nach der der Zweck des Begründungserfordernisses darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dazu genügt es, den Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben so genau zu bezeichnen, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Für die Eigenbedarfskündigung reichen demnach grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, aus. Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt.
Neu ist jedoch die Klarstellung, dass Ausführungen zur „Alternativlosigkeit“ des konkret geltend gemachten Eigenbedarfs entbehrlich sind. Die Mieter hatten in ihrer Revision eingewandt, in dem Kündigungsschreiben fehlten Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss und ihrer Nutzbarkeit für die Familie des Sohnes des (damaligen) Vermieters. Das Begründungserfordernis (des § 573 Abs. 3 BGB) dient jedoch, wie der BGH erneut betont, nicht dazu, den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen, zumal dann, wenn – wie hier – dem Mieter die räumlichen Gegebenheiten ohnehin bekannt sind.
II. „Autonome“ Bemessung des Raumbedarfs für die Bedarfsperson durch den Vermieter und ihre Grenzen
Nicht ganz neu, aber als Klarstellung sinnvoll, ist der Hinweis des BGH, dass die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung selbst oder durch eine (der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten) privilegierte Person zu nutzen, grundsätzlich „zu respektieren“ haben; dies schließt den geltend gemachten Wohnbedarf ein, und die Gerichte sind nicht befugt, ihre eigenen Vorstellungen vom angemessenen Wohnen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen.
Grenzenlos ist diese Freiheit des Vermieters allerdings nicht. Das Gericht kann den Wunsch des Vermieters grundsätzlich (nur) daraufhin überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird (und nicht etwa nur vorgeschoben ist), von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die konkreten Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (freien) Wohnung „ohne wesentliche Abstriche“ erfüllt werden kann. Letzteres – die „Alternativlösung“ – hatten die Mieter geltend gemacht. Insoweit hat der BGH die betreffenden Erwägungen der Vorinstanzen bestätigt; Rechtsfehler – unvollständige Berücksichtigung der maßgeblichen Gesichtspunkte, Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze o.ä. – weist das Berufungsurteil, wie der BGH näher darlegt, nicht auf.
III. Anbietpflicht des Vermieters bzgl. einer Alternativwohnung und rechtliche Folgen
Erst kürzlich hatte der BGH Anlass, seine bisherige Rechtsprechung zur Bedeutung der Pflicht des Vermieters, im Fall einer Eigenbedarfskündigung die Folgen für den Mieter durch das Angebot einer „Alternativwohnung“ so gering wie möglich zu halten, zu überprüfen (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – NJW 2017, 547, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Das Ergebnis dieser Prüfung war die Änderung der Rechtsprechung dahin, dass es insoweit „nur“ um die Verletzung einer Nebenpflicht geht, die die Wirksamkeit der Kündigung – anders als bisher angenommen – nicht berührt, sondern lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters auslöst (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB). Solche Ansprüche waren jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
IV. Ungenügende Berücksichtigung des Härteeinwands der Mieter (§ 574 BGB)
Obwohl nach alledem die Eigenbedarfskündigung – für sich betrachtet – begründet war, konnte das Berufungsurteil keinen Bestand haben, weil das Landgericht die von den Mietern geltend gemachten Härtegründe nicht hinreichend geprüft und gewürdigt hat. Zwar hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum grundsätzlich zu respektieren; seine Überprüfung ist deshalb darauf beschränkt, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt, unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt, allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet und – bei entsprechender Rüge der Revision – wesentliche Tatumstände übersehen oder unvollständig gewürdigt hat.
Bei der Prüfung der vom Mieter vorgetragenen Härtegründe i.S.d. § 574 BGB kommt es darauf an, ob sich die geltend gemachten Umstände von den typischerweise, also „im Normalfall“ mit jedem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten, „deutlich abheben“. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang die erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Ehemannes, die bei einem Wohnungswechsel drohende Verschlechterung seines Zustandes (Gebrechlichkeit, Demenz) sowie die einschneidenden Folgen für das eheliche Zusammenleben der Mieter infolge der notwendigen Unterbringung des Ehemannes in einem Pflegeheim zwar – formal – als wahr unterstellt. Es hat jedoch ersichtlich die existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung für die Mieter nicht in der gebotenen Weise und „Tiefe“ gewürdigt – wobei der BGH, wie bereits in ähnlichen, jüngst entschiedenen Fällen (z.B. BGH, Urt. v. 09.11.2016 – VIII ZR 73/16 – NZM 2017, 26), ausdrücklich auf das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 GG) und die sich daraus ergebende Notwendigkeit einer besonders sorgfältigen Beweiserhebung und Abwägung der widerstreitenden Interessen hinweist.
Konkret bedeutet dies, dass das Gericht bei Fehlen eigener Sachkunde, also in aller Regel, dem angebotenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis nachzugehen und sich „ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild“ von den mit einem Umzug verbundenen gesundheitlichen Folgen für den Mieter zu verschaffen hat. Sowohl an dieser sorgfältigen Tatsachenfeststellung als auch an der Abwägung mit den von der Vermieterseite vorgetragenen Argumenten hat es das Berufungsgericht fehlen lassen; dazu zählt der BGH auch die Möglichkeit für die Familie des Sohnes des (ehemaligen) Vermieters, für eine gewisse Übergangszeit die vorhandenen Räumlichkeiten (im Dachgeschoss) zu nutzen.
V. Hinweis auf angemessenen Ausgleich zugunsten des Vermieters bei Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 574a BGB)
Seine Ausführungen zur umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen rundet der BGH – für das weitere Verfahren – mit einem bemerkenswerten, sonst eher unüblichen Hinweis auf die in § 574a BGB vorgesehene Möglichkeit eines angemessenen Ausgleichs zugunsten des Vermieters bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses ab. In Betracht käme etwa eine „moderate“ Erhöhung der Miete oder eine angemessene Beteiligung der Mieter an den Kosten für die Umgestaltung des Dachgeschosses, um so die vorübergehende Nutzung der Räume durch die junge Familie zu erleichtern.

C. Kontext der Entscheidung

I. Zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 3 BGB)
An den – formellen – Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung hält der BGH unverändert fest. Diese Rechtsprechung entspricht der seit längerem erkennbaren Tendenz des VIII. Zivilsenats, Förmlichkeiten bei Willenserklärungen der einen oder anderen Seite, bei Betriebskostenabrechnungen oder sonstigen relevanten Mitteilungen nicht zu überspannen und auf das absolut Notwendige zu beschränken – ein Grundsatz, der von den Instanzgerichten häufig immer noch nicht hinreichend beachtet wird. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang die Klarstellung, dass Ausführungen zur „Alternativlosigkeit“ des vom Vermieter geltend gemachten Wohnbedarfs, also das Fehlen einer angemessenen anderweitigen „Ausweichmöglichkeit“, nicht zur notwendigen Begründung der Kündigung zählen, insbesondere dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – die baulichen Gegebenheiten dem Mieter ohnehin bekannt sind.
II. Bestätigung der geänderten Rechtsprechung zur Rechtsnatur und den Folgen einer Verletzung der Anbietpflicht bzgl. einer Alternativwohnung
Nur vorsorglich sei an dieser Stelle nochmals auf die vor kurzem erfolgte einschneidende Änderung der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (vgl. Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – NJW 2017, 547) hingewiesen. Die Folgen sind für beide Seiten erheblich: Anders als bisher in ständiger Rechtsprechung angenommen, führt die Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hat lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) zur Folge, konkret also einen Anspruch des Mieters auf Ersatz der Umzugskosten, etwaiger Mehrkosten für den Weg zur Arbeitsstelle oder (für eine gewisse Übergangszeit) der Differenz zwischen der bisherigen und einer neuen – höheren – Miete.
III. Der Kernpunkt: Rüge der „pro-forma“-Wahrunterstellung und Notwendigkeit einer „in die Tiefe gehenden“ Prüfung und Abwägung von Härtegründen auf der Mieterseite (§ 574 BGB)
Dreh- und Angelpunkt der Entscheidung ist ein vom VIII. Zivilsenat des BGH zum wiederholten Mal beanstandeter Verfahrensfehler, und zwar die Wahrunterstellung einer Parteibehauptung, die eine Beweisaufnahme entbehrlich machen soll, ohne die betreffende Behauptung zu übergehen. Dabei achtet der BGH jedoch sehr genau darauf, dass dieses Vorbringen einer Partei nicht nur „pro forma“, sondern in seiner vollen Bedeutung erfasst und gewürdigt wird (vgl. BGH, Beschl. v. 23.08.2016 – VIII ZR 178/15 Rn. 12 – NZM 2016, 715; BGH, Beschl. v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 Rn. 13 ff. – NZM 2017, 23 und BGH, Beschl. v. 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 Rn. 16 – NZM 2016, 718).
Geht es, wie im vorliegenden Fall, um die Bewertung von Härtegründen i.S.d. § 574 BGB, kommt der sorgfältigen Sachverhaltsfeststellung und Interessengewichtung besondere Bedeutung zu. Insbesondere darf eine (vermeintliche) Wahrunterstellung vorgetragener Härtegründe nicht dazu führen, dass es das Gericht zum Nachteil des Mieters unterlässt, sich ein „in die Tiefe gehendes“ eigenständiges Bild von dessen betroffenen Interessen zu verschaffen.
Bei der im Rahmen des § 574 BGB gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen müssen sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen. Dies hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zwar zutreffend erkannt. Es hat sich dann jedoch darauf beschränkt, den Vortrag der Mieter zu den Härtegründen formal als wahr zu unterstellen und anschließend zu dem Ergebnis zu gelangen, dass diese Härten keinesfalls Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdienten. Damit hat es das Berufungsgericht unterlassen, sich inhaltlich mit der im Vorbringen der Mieter zum Ausdruck gekommenen existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung in der gebotenen Weise auseinanderzusetzen.
Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Macht ein Mieter – wie hier – derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten können. Erst dies versetzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten.
Nachdem die insoweit notwendigen Feststellungen bislang unterblieben sind, waren die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht unvermeidlich.
IV. Hinweis: Eigenbedarfsähnliche Kündigungen; neue Leitlinien für die Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB)
Im März 2017 hat der BGH zwei wichtige Urteile zum Komplex „eigenbedarfsfähnliche Kündigung“ verkündet. In der einen Entscheidung (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 44/16, noch nicht veröffentlicht, vgl. auch Pressemitteilung des BGH Nr. 44/17 v. 29.03.2017) bekräftigt der VIII. Zivilsenat einmal mehr seine Tendenz zur strengen Prüfung des vom Vermieter geltend gemachten Kündigungsgrundes, wenn ein – bisweilen auch nur geringer – Verdacht der Täuschung zum Nachteil des Mieters besteht. In einer Grundsatzentscheidung vom selben Tag (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, noch nicht veröffentlicht, vgl. auch Pressemitteilung des BGH Nr. 43/17 v. 29.03.2017) hat der BGH neue Leitlinien zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs formuliert. Auch hier ist die Tendenz zur Einschränkung derartiger Kündigungen unübersehbar. Der Kern dieses Urteils – soweit sich dies der Pressemitteilung entnehmen lässt – besteht in der eindeutigen Klarstellung, dass es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

D. Auswirkungen für die Praxis

Dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen in Zukunft signifikant zurückgehen wird, ist wohl nicht zu erwarten. Auch die formellen Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung bleiben unverändert. Für die Mieterseite empfiehlt es sich jedoch, etwaige Härtegründe frühzeitig geltend zu machen, geeignete Beweismittel zu benennen und ggf. dem Vermieter durch das Angebot einer angemessenen Änderung der Vertragsbedingungen (§ 574a Abs. 1 Satz 2 BGB) entgegenzukommen.