Abrechnungsfrist bei Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnung (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)

Nachfolgend ein Beitrag vom 23.3.2017 von Beyer, jurisPR-MietR 6/2017 Anm. 1

Leitsätze

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
3. Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/08 Rn. 13 – NJW 2009, 2197).

Orientierungssatz zur Anmerkung

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über Betriebskostenvorauszahlungen grundsätzlich innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen; es kommt nicht darauf an, ob bis zum Ablauf der Frist bereits ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) vorliegt.

A. Problemstellung

In aller Regel kann der Vermieter einer Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten nicht „autonom“ abrechnen, sondern er ist hierfür auf die Jahresabrechnung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft angewiesen. Bei einem zuverlässigen Verwalter treten hierbei erfahrungsgemäß keine Probleme auf, weil die Abrechnung so rechtzeitig erstellt und von der Eigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen wird, dass der Vermieter gegenüber seinem Mieter über dessen Vorauszahlungen innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen kann. Umstritten war bislang jedoch, was zu gelten hat, wenn die Erstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter oder die Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft nicht rechtzeitig erfolgt und der Vermieter aus diesem Grund gegenüber seinem Mieter die Abrechnungsfrist nicht gewahrt hat. An der Geltendmachung einer Nachforderung wäre er in einem solchen Fall nicht gehindert, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Mit dem vorliegenden Urteil hat der VIII. Senat des BGH diese Frage dahin beantwortet, dass auch der Vermieter einer Eigentumswohnung an die mietrechtliche Abrechnungsfrist gebunden ist und dass er eigene Bemühungen um eine fristgerechte WEG-Jahresabrechnung dartun muss, wenn er geltend machen will, dass er eine Verspätung nicht zu vertreten hat.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Mieterin hatte eine Eigentumswohnung gemietet, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Vermieter gegenüber der Mieterin erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die von der (neuen) Hausverwaltung erstellte Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst hatte.
Mit seiner Klage machte der Vermieter für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen i.H.v. insgesamt rd. 1.580 Euro geltend. Die Verzögerung erklärte er damit, die bisherige, zum 31.12.2012 abberufene Hausverwaltung für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die ab Januar 2013 eingesetzte neue Verwaltung habe die Abrechnungen, mit deren Erstellung sie im August 2013 beauftragt worden sei, im November 2013 der Eigentümergemeinschaft vorgelegt. Mit der Nachforderung von rd. 553 Euro für 2012 und einem Teil der Nachforderung für 2011 hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung des Kautionsguthabens aufgerechnet. Der Restbetrag von 941,79 Euro für 2010 und 2011 ist Gegenstand der vorliegenden Klage.
Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben.
Der BGH hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters zurückgewiesen.
1. Bisheriger Meinungsstand in Rechtsprechung und Schrifttum zur Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnung
Nach der bisher wohl überwiegenden Meinung ist Voraussetzung für die Abrechnung des Vermieters einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters ein wirksamer Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung der Hausverwaltung; erst durch diesen Beschluss werde eine (fällige) Verpflichtung des Vermieters gegenüber der Eigentümergemeinschaft (in konkreter Höhe) begründet, davor seien die Kosten für ihn noch nicht i.S.d. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV entstanden (Rn. 18).
Demgegenüber stellt die Gegenmeinung darauf ab, dass die Rechtsbeziehungen des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft (und ihrem Verwalter) einerseits sowie zu seinem Mieter andererseits voneinander unabhängig sind und ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung deshalb keine rechtliche Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter ist (Rn. 19).
2. Der BGH hält die letztgenannte Auffassung für zutreffend und begründet dies eingehend nach den klassischen Auslegungskriterien des Gesetzeswortlautes, der Gesetzesmaterialien, der Gesetzessystematik und des Sinn und Zwecks der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB.
a) Der Wortlaut des § 556 BGB (Rn. 21 ff.)
Der Wortlaut des § 556 BGB gibt nichts für die Annahme her, dass ein Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG Voraussetzung für die Entstehung oder die Fälligkeit und für die Abrechnung der Betriebskosten im Wohnraummietverhältnis ist. Weder die Definition des Begriffs der Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV) noch etwa die Bestimmung der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) stellen auf die Fälligkeit der entstandenen Kosten ab; maßgebend ist allein, ob sie „laufend entstehen“.
Daran ändere auch der Umstand nichts, dass im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verpflichtung des einzelnen Eigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, seinen Anteil an den Gemeinschaftskosten zu tragen, erst durch den Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) entsteht. Die Kosten seines Sondereigentums habe der Wohnungseigentümer ohnehin selbst (und unmittelbar) zu tragen.
Die interne Kostenverteilung, d.h. der Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG, entfalte keine Bindungswirkung gegenüber Dritten, insbesondere etwa dem Mieter. Die laufende Entstehung und das Anfallen von Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung seien vielmehr allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
b) Die Gesetzesmaterialien zu § 556 Abs. 1 und 3 BGB (Rn. 25 ff.)
Nach den Gesetzesmaterialien zu der durch das MietRRefG geschaffenen Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB sei es dem Gesetzgeber darum gegangen, Abrechnungssicherheit für den Mieter und durch „zeitnahe“ Abrechnung rasch Klarheit und Rechtssicherheit über diesbezügliche Forderungen in der einen oder anderen Richtung zu schaffen. Mit diesem Ziel wäre die Bindung der Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung an die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht zu vereinbaren, weil sie die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB „unnötig gefährden“ würde.
In diesem Zusammenhang verweist der BGH auch auf die Gesetzesbegründung zu § 556 Abs. 3 Sätze 3 und 4 BGB. Dort seien für Fälle, in denen der Vermieter eine verspätete Abrechnung ausnahmsweise nicht zu vertreten habe (und deshalb auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist noch Nachforderungen geltend machen könne), als Beispiele die lange nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellten Abrechnungen eines Versorgungsunternehmens und die Festsetzung von Steuern oder Abgaben genannt. Dem Ziel einer möglichst raschen Klärung gegenseitiger Ansprüche diene überdies die – erst auf Vorschlag des Rechtsausschusses – im Interesse der Ausgewogenheit der Regelung in § 556 Abs. 3 BGB mit den Sätzen 4 und 5 eingefügte Einwendungsfrist für den Mieter.
Für eine einheitliche Handhabung des Betriebskostenrechts spreche schließlich auch die Begründung für die Aufnahme der Definition des Begriffs der Betriebskosten in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in den Materialien des Gesetzes vom 05.09.2006. Zwar werde dort die hier zu entscheidende Frage nicht unmittelbar angesprochen; andererseits – und darauf stellt der BGH an dieser Stelle ab – ergeben sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm keine Anhaltspunkte für die Annahme, der Gesetzgeber habe bei der Regelung des Betriebskostenkomplexes zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und sonstigen Mietwohnungen unterscheiden wollen.
c) Gesetzessystematische Erwägungen zum Verhältnis der §§ 556 Abs. 3 BGB und 28 Abs. 5 WEG (Rn. 33 ff.)
Eine Differenzierung zwischen diesen beiden Vorschriften sei im Hinblick auf die in wesentlichen Punkten unterschiedlichen rechtlichen und inhaltlichen Voraussetzungen der WEG-rechtlichen Jahresabrechnung und der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung geboten. Das gelte zum einen für die unterschiedlichen Verteilungsmaßstäbe nach dem Verhältnis der Anteile (§ 16 Abs. 2 WEG) einerseits und die vorrangigen mietvertraglichen Vereinbarungen andererseits. Inhaltliche Unterschiede bestehen zudem bei den umlegbaren Kosten, konkret: bei der Umlegbarkeit der Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und der Instandsetzung.
d) Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB (Rn. 36 ff.)
Zweck der (mietrechtlichen) Abrechnungsfrist und ihrer Ausschlusswirkung sei die bereits erwähnte Gewährleistung einer Klärung der Ansprüche der einen oder anderen Vertragspartei innerhalb eines überschaubaren Zeitraums. Dieser Zweck wäre gefährdet oder würde sowohl rechtlich als auch tatsächlich „ausgehebelt“, wenn die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung zwingend von der vorherigen Erstellung und Genehmigung der WEG-rechtlichen Jahresabrechnung abhängig wäre, insbesondere dann, wenn sich die Beschlussfassung nach § 28 Abs. 5 WEG durch längere Streitigkeiten verzögere. Dabei sei auch zu bedenken, dass der Vermieter zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet sei (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB) mit der Folge, dass bereits Streit in der Eigentümergemeinschaft über einen eher untergeordneten Punkt die gesamte Betriebskostenabrechnung des Vermieters verzögern könnte.
Weitere Folge wäre die sachlich nicht zu rechtfertigende Benachteiligung des Mieters einer Eigentumswohnung gegenüber einem anderen Wohnungsmieter, ohne dass ersterer auf die Entscheidung der Wohnungseigentümer Einfluss nehmen könne.
3. Keine Entlastung des Vermieters im konkreten Fall (§ 556 Abs. 3 Satz 3 HS. 2 BGB)
Nach der grundsätzlichen Klärung – und Verneinung – der Vorfrage, ob die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung von dem (vorherigen) Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung abhängig sei, stelle sich zwangsläufig die weitere Frage, ob im vorliegenden Fall der Vermieter trotz Ablaufs der regulären Abrechnungsfrist die Nachforderungen für die Jahre 2010 und 2011 noch geltend machen könne, weil er die Verzögerung aus einem anderen Grund nicht zu vertreten habe. Auch dies hat der BGH mit einer bemerkenswerten Begründung verneint.
a) Vorweg: Keine Verschuldenszurechnung gemäß § 278 BGB – Verwalter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters (Rn. 42)
Nach ganz h.M. sei der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich dessen Pflichten bei der Abrechnung von Betriebskosten gegenüber dem Mieter. Mit der Erstellung der Jahresabrechnung erfülle der Verwalter die ihm gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft obliegende gesetzliche Aufgabe der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§§ 27 Abs. 1, 28 Abs. 3 WEG), werde hierbei jedoch nicht als Hilfsperson des einzelnen Eigentümers oder der Gemeinschaft tätig. Ein – auch nur mittelbarer – Bezug zum Mieter einer Eigentumswohnung bestehe mithin nicht.
Anhaltspunkte für die Annahme, im vorliegenden Fall habe der Vermieter den (früheren) Verwalter mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für diese Wohnung beauftragt, habe das Berufungsgericht nicht festgestellt (Rn. 45).
b) Kein Entlastungsbeweis des Vermieters im konkreten Fall (Rn. 46 f)
Letztlich entscheidend sei mithin, ob der Vermieter einen Entlastungsbeweis hinsichtlich der Verspätung der Abrechnungen für 2010 und 2011 geführt habe. Dies sei nicht der Fall. Der Vermieter hätte konkret darlegen müssen, was er unternommen habe, um eine fristgerechte Abrechnung der Betriebskosten sicherzustellen. Die bloße Behauptung, die bis zum 31.12.2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt, sie sei deshalb abberufen worden und die neue Verwaltung habe die Abrechnung im November 2013 erstellt, reiche für eine Entlastung im Sinne eines „Nicht-vertreten-Müssens“ nicht aus. Dazu, was er selbst veranlasst habe, nachdem für ihn bereits im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass der Verwalter die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich (wenn auch zu spät) erstellte Abrechnung nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter geeignet war, habe der Vermieter nichts vorgetragen.

C. Kontext der Entscheidung

Angesichts der praktischen Bedeutung der jetzt vom VIII. Senat des BGH entschiedenen Frage und des bislang stark divergierenden Meinungsstandes, kann man die Relevanz des Urteils kaum hoch genug einschätzen. Eine Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ wäre durchaus gerechtfertigt, ist aber leider nicht vorgesehen.
Zu der umfangreichen Begründung sind lediglich folgende kurze Anmerkungen veranlasst:
Dass die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrages, nach der die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der (Jahres-)Abrechnung durch die Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden, nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist, hat bereits das Berufungsgericht ausgesprochen. Der BGH ist auf diesen Punkt nicht mehr eingegangen.
Für die Praxis bedeutsam ist bereits die Klarstellung hinsichtlich der Vorfrage, dass der Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die vermiete Wohnung ist. Damit ist immerhin ein rechtliches Risiko für den Vermieter ausgeschlossen. Dennoch lässt sich nicht leugnen, dass der Vermieter – wie gerade der vorliegende Fall zeigt – im Ergebnis auch für unsorgfältiges Arbeiten des Verwalters einzustehen hat, insbesondere dann, wenn für ihn erkennbar wird, dass die Jahresabrechnung zu spät erstellt wird oder mit Fehlern behaftet ist, die eine rechtzeitige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft gefährden oder unmöglich machen, und wenn er in einem solchen Fall nicht alles ihm Mögliche unternimmt, um eine Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellen zu können.
Das Urteil fügt sich „nahtlos“ in die Reihe jüngerer Entscheidungen des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats des BGH ein, in denen der Senat diffizile Fragen mithilfe der klassischen vier Auslegungskriterien zu beantworten versucht (z.B. BGH, Urt. v. 18.01.2017 – VIII ZR 17/16; BGH, Urt. v. 13.07.2016 – VIII ZR 296/15 – NJW 2016, 3720). Nicht immer überzeugt das Ergebnis uneingeschränkt (zur Kritik am Urteil des BGH vom 13.07.2016 zur