Nachfolgend ein Beitrag vom 24.1.2019 von Schneidenbach, jurisPR-MietR 2/2019 Anm. 2

Leitsätze

1. Wenn zugunsten einer Zahnarztpraxis folgende Konkurrenzschutzklausel im Vertrag steht: „Der Vermieter sichert dem Mieter zu, dass er im XY-Zentrum ohne schriftliche Zustimmung des Mieters keine Praxisflächen an einen weiteren Zahnarzt oder einen Kieferchirurgen vermieten wird.“ bedeutet die Vermietung zum Zweck des Betriebs einer Praxis für Kieferorthopäde (obwohl im Vertragstext nicht erwähnt) einen Verstoß gegen das ausdrücklich (vertraglich) vereinbarte Konkurrenzverbot.
2. Ein Kieferorthopäde ist als (Fach-)Zahnarzt aufgrund der vorangegangenen notwendigen zahnmedizinischen Ausbildung gleichzeitig auch ein Zahnarzt und als solcher ein möglicher Konkurrent zum Mieter (reiner Zahnarzt), der auch einfache Zahnspangen anpassen darf, ohne gegen eine Approbation zu verstoßen.

Orientierungssatz zur Anmerkung

Zur Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel im zahnärztlichen Bereich; hier: Kieferorthopäde.

A. Problemstellung

In Mietverträgen über gewerbliche Mietflächen wird oftmals vertraglich ein Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters vereinbart. Dabei bereiten nicht selten Wirksamkeit und Umfang der Klausel bzw. des mit dieser eingeräumten Konkurrenzschutzes Probleme. Diese gehen häufig in erster Linie auf ein unterschiedliches Verständnis der vertraglichen Vereinbarungen zurück. Die Entscheidungsbesprechung beschäftigt sich mit eben einem solchen Fall vertraglich geregelten Konkurrenzschutzes. Das erstinstanzliche Gericht sowie das Berufungsgericht haben die streitgegenständliche Konkurrenzschutzklausel mustergültig der Auslegung zugeführt, worauf es bei derartigen Klauseln maßgeblich ankommt.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Beklagte ist Zahnarzt. Er mietete von der Klägerin Praxisräume im A-Zentrum.
§ 9 Ziff. 2 des Mietvertrages enthielt eine sog. Konkurrenzschutzklausel mit folgendem Inhalt: „Der Vermieter sichert dem Mieter zu, dass er im A-Zentrum ohne schriftliche Zustimmung des Mieters keine Praxisflächen an einen weiteren Zahnarzt oder einen Kieferchirurgen vermieten wird.“
Die Klägerin beabsichtigte, Teilflächen des A-Zentrums an einen Kieferorthopäden, namentlich die Praxis B-C, D und Kollegen zu vermieten. Sie nahm den Beklagten auf Feststellung in Anspruch, dass sie durch die Konkurrenzschutzklausel hieran nicht gehindert sei und nicht gegen ihre Pflichten aus dem Mietvertrag verstoße. Die Praxis von C erbringe kassenärztliche Leistungen und sei nach der kassenärztlichen Zulassung ausschließlich zu kieferorthopädischen Leistungen befugt. Zahnärztliche Leistungen dürfe sie weder erbringen noch abrechnen. Der Berufszweig des Kieferorthopäden sei nicht in § 9 Ziff. 2 des Mietvertrages erwähnt. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen.
Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Das OLG Frankfurt hat die Feststellungen und die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in Bezug genommen.
Das Landgericht kam zu folgenden Überlegungen: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf die beantragte Feststellung, weil die beabsichtigte Vermietung an eine kieferorthopädische Praxis gegen die Konkurrenzschutzklausel des Mietvertrages verstoße. Ausgangspunkt bilde die Auslegung des Vertrages nach den §§ 134, 157 BGB.
Obwohl der Begriff „Kieferorthopäde“ nicht ausdrücklich in § 9 Ziff. 2 des Mietvertrages vorkomme, fehle es an einem konkreten Anhaltspunkt, dass die Parteien ausschließlich einen allgemeinen Zahnarzt gemeint haben könnten. Es mangele an einem Anhaltspunkt im Vorfeld der Besprechungen.
Zudem spreche die Systematik der Konkurrenzschutzklausel nach § 9 Ziff. 2 des Mietvertrages, dass der Begriff des Zahnarztes nicht nur objektiv, sondern auch subjektiv auch jegliche Kieferorthopäden erfasse. Schließlich werde dem Beklagten sogar Wettbewerbsschutz vor einem Kieferchirurgen vertraglich eingeräumt.
Im Gegensatz zu einem Kieferorthopäden müsse ein Kieferchirurg ein zusätzliches humanmedizinisches Studium absolvieren. Ein Kieferorthopäde müsse als Zahnarzt lediglich eine entsprechende Weiterbildung absolvieren. Daher ginge von einem Kieferchirurgen ein weitaus geringerer Druck aus als von einem Kieferorthopäden.
Das OLG Frankfurt hat sich der Wertung des Landgerichts angeschlossen und dessen Auslegung der vereinbarten Konkurrenzschutzklausel konkretisiert.
Die streitentscheidende Auslegung, was die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Konkurrenz haben ausschließen wollen, habe sich an den jeweiligen Parteiinteressen zu orientieren.
Das Interesse der Klägerin an einer Vermietung der Räume an eine kieferorthopädische Praxis wiege im Vergleich zu dem Interesse des Beklagten an einem wie auch immer gearteten Konkurrenzschutz auch höher qualifizierter Fachärzte geringer. Die Vermietung an eine kieferorthopädische Praxis sei nämlich lediglich eine von zahlreichen Vermietungsmöglichkeiten, selbst im medizinischen Bereich.
Unter Rekurs auf die unterschiedliche Ausbildung von Zahnärzten, Kieferorthopäden und Kieferchirurgen kommt das OLG Frankfurt schließlich zu dem Schluss, dass trotz fehlender Erwähnung eines Kieferchirurgen die Konkurrenzschutzklausel nicht dahin ausgelegt werden könne, dass dieser von der Klausel nicht erfasst werde. Im Gegenteil spreche der Ausschluss eines auf den Kieferbereich spezialisierten Chirurgen dafür, dass alle Zahnärzte und zusätzlich auf Kieferchirurgie spezialisierte Ärzte der Praxis des Beklagten ferngehalten werden sollen, weil auch ein Kieferchirurg aufgrund der zusätzlichen zahnärztlichen Approbation vorbereitende zahnärztliche Maßnahmen durchführen könne. Ein Kieferorthopäde, der eine zahnärztliche Approbation haben muss, könne nämlich nicht davon abgehalten werden, auch zahnärztliche Tätigkeiten auszuüben.
Eine fehlende Kassenzulassung des mietinteressierten Kieferorthopäden sei insofern unerheblich, weil zumindest eine zahnärztliche Behandlung von Privatpatienten nicht ausgeschlossen sei oder die kieferorthopädische Praxis unter Umständen eine entsprechende allgemeine Kassenzulassung erreichen könne.

C. Kontext der Entscheidung

Die Besprechungsentscheidung fügt sich in eine Fülle von Einzelfallrechtsprechung zu Konkurrenzschutzfragen/-klauseln ein (vgl. exemplarisch den Überblick bei Jendrek, NZM 2000, 1116 sowie in Bezug auf das Bestehen einer Konkurrenzschutzverpflichtung im medizinischen Bereich losgelöst von vertraglich explizit vereinbartem Konkurrenzschutz Hübner/Griesbach/Fuerst in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2017, Kap. 14 Rn. 152 ff.). Dass Konkurrenzschutzklauseln – jedenfalls individualvertraglich – zulässig sind, ist hinreichend geklärt; z.B. Menn, NZM 2017, 688, 692.
Neben den oben aufgezeigten Auslegungsfragen ist gewerblichen Mietverträgen überdies das Verbot der absichtlichen Herbeiführung einer Konkurrenzsituation zulasten des Vertragspartners nach § 241 Abs. 2 BGB immanent, sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Hierauf kam es im vorliegenden Fall indessen noch nicht einmal an.

D. Auswirkungen für die Praxis

Weil sich Konkurrenzschutzklauseln idealiter am Interesse des Mieters orientieren (werden), sind allgemeingültige Leitplanken in Bezug auf den mindestens zu vereinbarenden Umfang einzuräumenden Schutzes vor Konkurrenz schwerlich zu ziehen. Im beiderseitigen Interesse sollten die Parteien jedoch im Vorfeld des Vertragsschlusses mit entsprechender Konkurrenzschutzklausel genauestens die jeweiligen Interessenlagen benennen und diese auf die Konkurrenzschutzregelung so genau und detailliert wie möglich transformieren. Schwammige oder unvollständige Klauseln – wie im vorliegenden Besprechungsfall – bergen nicht nur das Risiko der Rechtsunsicherheit, weil die letztlich gerichtlich zu treffende Auslegung schwer zu prognostizieren ist. Sie können zudem bei mehrmaliger Verwendung auch AGB-widrig sein. Je nachdem, ob die Klausel vom Vermieter oder Mieter gestellt wurde (was bei gewerblichen Mietern durchaus denkbar ist), führt dies dazu, dass sich unter Umständen – bei Verwenden durch den Mieter – der Mieter nicht auf diese berufen kann bzw. Auslegungsfragen zu seinen Lasten gehen.
Insbesondere Vermieter, die im Fachbereich des Mieters nicht hinreichend bewandert sind, sind spätestens im Zeitpunkt einer geplanten vergleichbaren Vermietung weiterer vom räumlichen Schutzbereich des Konkurrenzschutzes umfasster Mietflächen an potentielle Interessenten im lokalen Umfang der Konkurrenzschutzklausel aufgerufen, die Klausel mit dem Bestandsmieter einer kritischen und detaillierten Revision zu unterziehen. Anderenfalls drohen im Falle von Vermietungen Unterlassungsansprüche (notfalls mittels einstweiliger Verfügung durchsetzbar) sowie Schadensersatzansprüche des Mieters. Umgekehrt kann – bei Individualvereinbarungen – das Risiko eines zu engen Konkurrenzschutzes zulasten des Mieters gehen, der Umsatzeinbußen dann nicht durch den Schutz der vertraglichen Regelung beim Vermieter kompensieren kann.

E. Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Einstieg der Entscheidung des OLG Frankfurt war – nicht überraschend – die Frage der Zulässigkeit der erhobenen Feststellungsklage. Diese sei nach § 256 ZPO zulässig. Die Klägerin habe ein berechtigtes Interesse. Denn hätte sie ohne entsprechende Feststellung einen solchen Mietvertrag, wie er mit der kieferorthopädischen Praxis avisiert war, für die Liegenschaft abgeschlossen, hätte sie sich potentiell schadensersatzpflichtig gemacht oder einer Unterlassungsklage ausgesetzt. Dies sieht das Oberlandesgericht zutreffend als hinreichendes Interesse für einen entsprechenden Feststellungsantrag an.

Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel im zahnärztlichen Bereich bei Vermietung der Räume an kieferorthopädische Praxis
Birgit OehlmannRechtsanwältin
Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel im zahnärztlichen Bereich bei Vermietung der Räume an kieferorthopädische Praxis
Andrea KahleRechtsanwältin

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