Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit den Anforderungen an den Nachweis eines behaupteten Mietvertrages befasst, der dem Ersteigerer einer Wohnung von einem Angehörigen des ehemaligen Eigentümers entgegen gehalten wird.

Die Kläger haben im Dezember 2009 eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen in der Zwangsversteigerung erworben und verlangen von der Beklagten Herausgabe sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung. Die Beklagte behauptet, sie habe im Jahre 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bruder als den damaligen Eigentümern der Wohnung einen Mietvertrag abgeschlossen, mit dem ihr gegen Übernahme der Betriebskosten und einer eventuellen Pflege des Vaters ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei. Zum Beleg hat sie im Prozess eine Kopie des angeblichen Mietvertrages vorgelegt.

Mit Schreiben vom 14. Januar 2010 forderten die Kläger die Beklagte auf, ab 19. Dezember 2009 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 864 € sowie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 136 € monatlich zu zahlen. Bis Juni 2010 leistete die Beklagte keinerlei Zahlungen. Die Kläger kündigten das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis vorsorglich wegen Zahlungsverzugs fristlos. Die Beklagte glich in der Folgezeit lediglich die bis Ende Juni 2011 geforderten Betriebskosten aus.

Die Kläger haben Räumung der Wohnung sowie Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 17.477 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Zwar habe sich das Amtsgericht nicht mit der Behauptung der Kläger auseinandergesetzt, die vorgelegte Urkunde sei lediglich “nachgeschoben” und erst nach dem Tod des Vaters erstellt. Auch sei es auffällig, dass die Beklagte trotz der Aufforderung durch die Kläger nicht habe erklären können, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Nutzungsvertrags erstellt worden sei. Letztlich komme es darauf aber nicht an, weil der als Zeuge vernommene Bruder der Beklagten jedenfalls einen mündlichen Vertragsschluss bestätigt habe. Da die Kläger mit dem Erwerb der Wohnung in diesen Vertrag eingetreten seien, schulde die Beklagte abgesehen von der Übernahme der Betriebskosten keine Nutzungsentschädigung.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Feststellungen des Berufungsgerichts zu dem Zustandekommen und dem Inhalt eines mündlichen Mietvertrages von Rechtsfehlern beeinflusst sind, weil es die Widersprüche zwischen den Angaben des Zeugen und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen hat. Zudem hätte sich das Berufungsgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Kläger auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Beklagten nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil daher aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Urteil vom 18. September 2013 – VIII ZR 297/12

AG Garmisch-Partenkirchen vom 29. September 2011 – 5 C 366/10

LG München II vom 14. August 2012 – 12 S 4978/11

Karlsruhe, den 18.09.2013

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Anmerkung des Verfassers:

Unverständlich bei dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt ist der Umstand, dass § 57a ZVG dem Ersteher in der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht ggü. dem Mieter (Pächter) unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zubilligt, dieser Aspekt jedoch keinerlei Erwähnung findet. Die einzig schlüssige Erklärung dafür wäre, dass der im Gesetz vorgesehene Termin versäumt wurde.

§ 57a ZVG:

Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.