Versicherung gegen Mietausfall unter Umständen umlagefähige Betriebskostenposition

Nachfolgend ein Beitrag vom 10.8.2018 von Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 14/2018 Anm. 3

Leitsatz

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

A. Problemstellung

Es gibt heute Versicherungen für oder gegen so gut wie alle möglichen Risiken. Manche Versicherung macht Sinn, und manche erscheint eher unsinnig. Für das Wohnraummietrecht kommt noch die Frage hinzu, welche Versicherungskosten der Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen darf. Dies ergibt sich § 2 Ziff. 13 BetrKV. Danach gehören zu den umlegbaren Kosten des Vermieters die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Der Senat musste sich mit der Frage beschäftigen, ob auch die Kosten einer Mietausfallversicherung hierzu zählen.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Vermieterin hatte an die Mieterin eine Wohnung vermietet, wobei vereinbart war, dass neben der Grundmiete „als Nebenkosten […] anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben werden: […] verbundene Gebäudeversicherung […].“
Die Vermieterin hatte einen Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All Risk“) abgeschlossen. Dieser umfasste zeitlich begrenzt auf 24 Monate das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens. Die Mietvertragsparteien stritten darüber, ob die Kosten dieser Versicherung Betriebskosten darstellten oder nicht. Das Amtsgericht hatte die darauf gerichtete Klage über 268,15 Euro abgewiesen. Die zugelassene Berufung hatte keinen Erfolg gehabt.
Demgegenüber hatte die zugelassene Revision vor dem BGH vollen Erfolg. Die geltend gemachte noch strittige restliche Betriebskostennachforderung stehe der Vermieterin zu. Sie durfte die Kosten für die Wohngebäudeversicherung insgesamt in die Betriebskostenabrechnungen einstellen. Der anteiligen Umlage auf die Beklagte stehe nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt.
Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen.
Nach Ansicht des Senats sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten, dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt. Die Gebäudeversicherung gehört insgesamt zu den Sachversicherungen i.S.v. § 2 Nr. 13 BetrKV. Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist bei dieser Versicherung ein Sachschaden des Gebäudes. Die Versicherung deckt die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Mietsache. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall ist kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung.
Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet, ist seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung. Es war schon unter Geltung früherer Vorschriften anerkannt, dass es sich bei den Kosten der Gebäudeversicherung auch dann um Betriebskosten handelte, wenn die den Versicherungsbedingungen entsprechende Ersatzleistung auch den Mietausfall infolge von Feuerschäden und anderen in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren erfasst. Diese habe der Gesetzgeber aber in späteren Novellierungen auch nicht ändern wollen.
Die streitgegenständliche Versicherung dient dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher. Sie dient der Wiederherstellung des Gebäudes nach einem Versicherungsfall. Die Mitversicherung eines infolge des Gebäudeschadens entstandenen Mietausfalls gebietet keine andere Beurteilung. Der Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugutekommen. Der Mieter, der die Versicherungskosten anteilig übernimmt, darf vom Vermieter erwarten, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben (sog. Regressverzicht). Die Gegenleistung besteht in diesem Fall darin, dass der Mieter nicht damit rechnen muss, dem Vermieter oder bei übergegangenen Ansprüchen der Versicherung den Schaden ersetzen zu müssen, wenn er diesen leicht fahrlässig verursacht hat. Dieser Regressverzicht kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute.

C. Kontext der Entscheidung

Auch wenn das Argument der „Gegenleistung“ im Betriebskostenrecht nicht das tragende Argument ist, dient es hier durchaus zur Rechtfertigung einer unterbliebenen Ausnahme. Bei der Grundsteuer oder auch der Gebäudehaftpflichtversicherung ist die „Gegenleistung“ für den Mieter noch weniger erkennbar. Überzeugend ist aber das Argument des einheitlichen Versicherungsfalls. Hier jetzt noch nach den einzelnen Schadenspositionen zu differenzieren, ist sicher nicht angebracht. Der Gesetzgeber gestattet die Umlage von Sachversicherungskosten. Bei einer Beschädigung des Gebäudes erhält der Vermieter den ihm hierdurch entstandenen Schaden ersetzt. Das ist der Substanzwert des Hauses, ggf. auch Entsorgungskosten, aber eben auch der Mietausfall.

D. Auswirkungen für die Praxis

Das bedeutet nicht, dass die Kosten für alle Mietausfallversicherungen zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Die Kosten einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt, können nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden.