Nachfolgend ein Beitrag vom 20.1.2017 von Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 2/2017 Anm. 2

Leitsätze

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel “Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.” gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

A. Problemstellung

Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete bei Mietverträgen, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, „zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist“. Ob damit eine Vorleistungspflicht des Mieters i.S.d. § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden ist, ist strittig (zum Meinungsstand Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 556b BGB Rn. 4). Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gilt zwar prinzipiell § 551 BGB a.F. weiter, wonach die Miete am Ende des Zeitraums – also regelmäßig am Ende des Monats – zu zahlen ist, aber bereits früher enthielten fast alle Mietverträge – formularvertragliche – Vorfälligkeitsvereinbarungen, so dass sich durch die Gesetzesänderung faktisch nicht viel geändert hat. Das bedeutet, dass die Miete mit Ablauf des zweiten Werktags bzw. zu Beginn des dritten Werktags des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten ist (BGH, Urt. v. 21.04.2010 – VIII ZR 6/09 – NZM 2010, 699). Fraglich ist, was „entrichten“ bedeutet, also ob es auf die Leistungshandlung oder die Erfüllungswirkung ankommt. Bedeutung hat dies für die unbare Zahlung durch Überweisung. Seit Inkrafttreten der Zahlungsverzugsrichtlinie (ABl Nr. L 48, S. 1) wurde strittig diskutiert, auf welchen Zeitpunkt es denn nun ankomme (dazu Herresthal, NZM 2011, 833). Nunmehr hat der BGH diese Streitfrage entschieden.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die klagende Vermieterin verlangt die Räumung einer Wohnung nach erfolgter Zahlungsverzugskündigung. Der mit den Beklagten im Jahr 2008 geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 4 („Zahlung der Miete“):
„3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein

[…].“
Im August 2013 mahnte die Klägerin die Beklagten unter Hinweis darauf ab, dass die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto eingegangen sei. Von März bis Mai 2014 zahlten die Beklagten die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrer Bank ein und erteilten gleichzeitig einen Überweisungsauftrag. Da die Miete dem Konto der Vermieterin erst nach Ablauf des dritten Werktags gutgeschrieben wurde, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die anschließende Räumungsklage war in allen drei Instanzen erfolglos.
Nach Ansicht des BGH war die Kündigung als außerordentliche fristlose wie auch als ordentliche Kündigung unwirksam, weil die Beklagten die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt hatten. Die Mieter schuldeten gemäß § 556b Abs. 1 BGB nur die Vornahme der Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) bis zu diesem Zeitpunkt; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin komme es nicht an. Etwas anderes ergäbe sich auch nicht aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt. Diese Formularklausel sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam.
I. Fälligkeit nach dem Gesetz
Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Nach Ansicht des Senats lässt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens sei nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Entscheidend sei deshalb eine teleologische Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB. Danach sei der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung.
Nach den §§ 269, 270 BGB ist die Miete im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistungen, die Vorschrift erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach den §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB der Wohnsitz des Schuldners. Der Schuldner muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedigen. Der Leistungserfolg – die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto – gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners. Der Mieter hat deshalb schon nach allgemeinen Regeln nicht für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, einzustehen. Die eingeschalteten Banken werden nicht als seine Erfüllungsgehilfen i.S.v. § 278 BGB tätig.
An dieser rechtlichen Beurteilung hat sich nach Ansicht des BGH auch durch die Zahlungsverzugsrichtlinie aus dem Jahre 2011 nichts geändert. Der BGH folgt damit ausdrücklich der Auffassung nicht, wonach seither die Mietschuld als modifizierte Bringschuld anzusehen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen beziehungsweise auf seinem Konto gutgeschrieben sein müsse. Diese Auffassung hält der Senat „mehrfach für verfehlt“.
Bereits die Zahlungsverzugsrichtlinie bestimmt, dass der Schuldner nicht in Verzug kommt, wenn er „für den Zahlungsverzug nicht verantwortlich ist” (Art. 3 Abs. 1 lit. b HS. 2 der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie). Außerdem würden Wohnraummietverträge mit Verbrauchern nicht von der Zahlungsverzugsrichtlinie erfasst. Sie gilt nur im Geschäftsverkehr. Auch bei der innerstaatlichen Umsetzung in Deutschland sei der Anwendungsbereich nicht ausgeweitet worden.
II. Fälligkeit nach Formularvertrag
Auch aus der sog. Rechtzeitigkeitsklausel in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags ergab sich wegen deren konkreter Formulierung nichts anderes. Diese Formularklausel ist in der vorliegenden Form gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam. Dabei geht der Senat von der sog. kundenfeindlichsten Auslegung aus, wonach der Mieter das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung zu tragen hätte. Zwar könne man ggf. auch zu einem anderen Auslegungsergebnis kommen, bei der Beurteilung der Wirksamkeit sei aber immer die kundenfeindlichste Auslegung der Angemessenheitsprüfung zugrunde zu legen. In dieser kundenfeindlichsten Auslegung setzt die Klausel die Mieter damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihnen nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen aus.
Da somit der Mieter nicht außerhalb der Frist die Miete entrichtet hatte, schieden sowohl eine fristlose wie auch eine ordentliche Kündigung aus.

C. Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung ist besonders hinsichtlich des zweiten Punktes bedeutsam, da Wohnraummietverträge regelmäßig sog. Rechtzeitigkeitsklauseln enthalten. Hier hat der Senat jetzt klargestellt, was geht und was nicht geht. Die Entscheidung hat aber nur Bedeutung für die Wohnraummiete. Der XII. Zivilsenat (BGH, Urt. v. 24.06.1998 – XII ZR 195/96 – BGHZ 139, 123, 125 f.) hat für die Gewerberaummiete bisher solche Rechtzeitigkeitsklauseln für wirksam angesehen, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese Bewertung ist nach Ansicht des VIII. Zivilsenats nicht auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des ggf. unverschuldeten Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat, habe hier der Vermieter kein schutzwürdiges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen.
Für die – wenigen – Fälle ohne Rechtzeitigkeitsklausel ist klargestellt, dass es für den Begriff der „Entrichtung“ auf den Leistungshandlung ankommt. Insofern ist ein weiterer Streit im Mietrecht höchstrichterlich geklärt.

D. Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung bedeutet aber nicht das Ende aller Rechtzeitigkeitsklauseln. Erforderlich ist eine Einschränkung, die klarstellt, dass Verzögerungen, die vom Mieter nicht zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursacht wurden, vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind (so auch: Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556b BGB Rn. 11; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.).
Hinsichtlich der Berechnung des dritten Werktags ist der Samstag, anders bei der Ermittlung des dritten Werktages bei der Kündigungsfrist in § 573c Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 17.02.2005 – III ZR 172/04 – NJW 2005, 1354 = NZM 2005, 391), bei der Anwendung des § 556b BGB (BGH, Urt. v. 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 – NJW 2010, 2879 = NZM 2010, 661, m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 19/2010 Anm. 2) oder bei Vorfälligkeitsklauseln in vor dem 01.09.2001 geschlossenen Altverträgen (BGH, Urt. 13.07.2010 – VIII ZR 291/09 – NJW 2010, 2882 = NZM 2010, 664) nicht mitzuzählen.
Der dritte Werktag beginnt morgens um 0:00 Uhr. An diesem Tag wird die Zahlung fällig und muss bis 24:00 Uhr „entrichtet“ sein. Die Banken schließen aber üblicherweise nachmittags. Soweit danach auch noch online-Überweisungen möglich sind, ist fraglich, ob diese noch am gleichen Tag ausgeführt werden. Zum Teil haben die Banken wohl Zeitpunkte ab denen die Zahlungen erst am nächsten Arbeitstag ausgeführt werden.
Die Entscheidung hat für Barzahlungen keine Bedeutung, da hier Leistungshandlung und Erfüllungserfolg zusammenfallen.