Kein Fristsetzungserfordernis bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Substanzschäden durch den Mieter

Nachfolgend ein Beitrag vom 20.4.2018 von Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 7/2018 Anm. 1

Leitsatz

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

A. Problemstellung

Seit der Schuldrechtsreform unterscheidet der allgemeine Teil des Schuldrechts zwischen Schadensersatzansprüchen „neben der Leistung“ und solchen „statt der Leistung“. Für die Praxis bedeutsam ist die Unterscheidung vor allem wegen des Fristsetzungserfordernisses. Während Schadensersatz neben der Leistung gemäß § 280 BGB keine Fristsetzung voraussetzt, muss der Gläubiger, wenn er Schadensersatz statt der Leistung verlangt, dem Schuldner zunächst eine Frist zur Leistungserfüllung setzen. Im Mietrecht stellt sich die Frage der dogmatischen Einordnung vor allem bei den diversen Ansprüchen des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache in nicht vertragsgemäßem Zustand.
Der VIII. Zivilsenat hat sich mit den Problemen in einem äußerst ausführlichen und durchaus sehr dogmatischen Urteil beschäftigt.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Beklagte war von 2004 bis 2012 Mieter einer dem Kläger gehörenden Wohnung. Wegen verschiedener Schäden in der zurückgegebenen Wohnung beantragte der Kläger die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens und begehrte nach dessen Abschluss von dem Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.171 Euro. Der Betrag setzt sich zusammen aus den Kosten für die Beseitigung eines auf fehlerhaftem Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten beruhenden Schimmelbefalls mehrerer Räume (2.760 Euro), einem Ersatz für von ihm verursachte Kalkschäden an Badezimmerarmaturen (61 Euro) und Lackschäden an einem Heizkörper (100 Euro) sowie einem Mietausfallschaden aufgrund einer schadensbedingt erst später möglichen Weitervermietung der Wohnung (2.250 Euro). Eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel hatte der Vermieter dem Mieter zuvor nicht gesetzt. Amts- und Landgericht hatten den Mieter antragsgemäß verurteilt.
Die Revision hatte keinen Erfolg. Auch nach Ansicht der BGH stand dem Vermieter hier der Schadensersatzanspruch sowohl nach § 280 BGB wie auch nach § 823 BGB zu, ohne dass es zuvor einer Fristsetzung bedurft hätte. Dabei stellt der Senat die bisher hierzu vertretenen Meinungen umfassend dar.
Der Senat folgt dabei bereits im Ansatz nicht den Auffassungen, die die Hauptpflicht des Mieters gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietsache als eine solche in einem vertragsgemäßen Zustand sehen. Der Zustand der Mietsache spielt nach Ansicht des Senats bei der Erfüllung der Rückgabeverpflichtung grundsätzlich keine Rolle. Entscheidend für die Unterscheidung zwischen Ansprüchen gemäß § 280 BGB und solchen gemäß § 281 BGB sei die Frage, ob es sich um die Erfüllung einer vertraglichen (Haupt-)Pflicht oder einer Obhutspflicht oder Obliegenheit handelt. So hat der Senat bereits in der Vergangenheit Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nur unter den Voraussetzungen des § 281 BGB, also nach Fristsetzung, zugesprochen, während er in verschiedenen Fallgestaltungen Schadensersatzansprüche aus einer Verletzung von Obhuts- oder Rücksichtnahmepflichten des Mieters, die zu einer Verschlechterung der Mietsache oder sonst einem Schaden des Vermieters geführt haben, nach den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB beurteilt hat. Eine Fristsetzung ist in diesen Fällen nicht erforderlich gewesen. Dem Vermieter steht in diesem Fall ein sofort fälliger Anspruch auf Schadensersatz zu, und zwar nach seiner Wahl in Form der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geldersatzes (§ 249 Abs. 2 BGB).
Diese Grundsätze hat der Senat auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Es kommt unabhängig von der Frage, ob der Schadensersatz vor oder nach Rückgabe der Mietsache geltend gemacht wird, nur darauf an, ob die Verletzung einer zur Anwendbarkeit der §§ 280 Abs. 3, 281 BGB führenden Leistungspflicht oder die Verletzung einer in § 241 Abs. 2 BGB geregelten vertraglichen Nebenpflicht, bei der sich die Anspruchsvoraussetzungen allein nach § 280 Abs. 1 BGB bestimmen, in Rede steht.
Leistungspflichten gemäß § 241 Abs. 1 BGB zielen zumeist auf eine Veränderung der Güterlage des Gläubigers ab, während die in § 241 Abs. 2 BGB angesprochenen Schutzpflichten nur die gegenwärtige Güterlage jedes an dem Schuldverhältnis Beteiligten vor rechtswidrigen Beeinträchtigungen bewahren sollen und wirksame Schuldverträge regelmäßig als Nebenpflichten begleiten, ohne selbst leistungsbezogen zu sein. Bei ihrer Verletzung geht es deshalb um Schäden, die nach dem vor der Schuldrechtsreform geltenden Recht unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung zu ersetzen waren, weil sie außerhalb des eigentlichen Leistungsprogramms und dem damit verfolgten Erfüllungsinteresse an anderen, in ihrer Integrität aber nicht zum unmittelbaren Leistungsgegenstand gehörenden Rechtsgütern eintreten. Solche Schäden entstehen im Falle eines Mietverhältnisses zwar an dem Mietgegenstand, sie beruhen aber auf einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs und sind damit außerhalb des mietrechtlichen Leistungsprogramms verursacht worden. Der Ersatz dieser Schäden ist deshalb darauf angelegt, etwaige über das Erfüllungsinteresse der Vertragsparteien am Erhalt der jeweils versprochenen Leistung hinausgehend eingetretene Vermögensnachteile auszugleichen.
Davon zu unterscheiden sei der Schadensersatzanspruch wegen Nicht- oder Schlechterfüllung einer Leistungspflicht. Er stellt ein Surrogat für die Erfüllung der Leistung dar. Ein solcher Anspruch auf das Surrogat besteht aber nur dann, wenn dem Schuldner vor Geltendmachung eines gegen ihn gerichteten, den Leistungsanspruch ersetzenden Schadensersatzanspruchs grundsätzlich eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung gegeben wurde.
Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht im genannten Sinne, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet. Das gilt nicht nur für das laufende Mietverhältnis, sondern auch für dessen Beendigung. Der Vermieter kann hier nach seiner Wahl Naturalrestitution oder direkt Geldersatz gemäß § 249 BGB verlangen. Damit wird ein Streit über die Frage, ob der Mieter die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt hat von vornherein vermieden.

C. Kontext der Entscheidung

Wer den Vortrag von Dr. Fervers auf dem 19. Mietgerichtstag 2017 zu genau dem Thema gehört hatte oder den Vortrag später nachgelesen hatte, wusste, welche dogmatischen Fragen sich hinter der einfachen Frage, ob den Vermieter ein Fristsetzungserfordernis bei Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache trifft, steckte. Der Senat hat ähnlich Dr. Fervers argumentiert und wie er deutlich danach differenziert, ob der Anspruch auf eine Veränderung des Zustandes gerichtet ist, dann Fristsetzung erforderlich, oder auf Erhaltung des Zustands. Im letzten Fall handelt sich gerade nicht um einen Anspruch statt der Leistung, der immer eine Fristsetzung erfordert. Das überzeugt, auch weil der regelmäßig kumulativ bestehende Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB auch keine Fristsetzung verlangt.

D. Auswirkungen für die Praxis

Die Differenzierung des Senats ist für die mietrechtliche Praxis bedeutsam, kann aber ohne weiteres auf andere Schuldverhältnisse übertragen werden. Sie gilt insbesondere auch für Gewerberaummietverhältnisse. Es muss jeweils nur geprüft werden, ob der Mieter den ursprünglichen Zustand erhalten soll oder ob er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, eine Veränderung des Mietgegenstandes vorzunehmen, wie z.B. bei den Schönheitsreparaturen.